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大亚湾楼评系列(16):缤纷TOWN 闹中有静依山而居

牛浩思-惠阳大亚湾 2017.3.14 13:10
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  牛浩思-惠阳大亚湾是咚咚找房旗下临深置业专家团成员,专注于惠阳、大亚湾房地产市场,将以深圳购房者的实际需求出发,通过系列的片区解析和独家的楼盘点评,客观、公正、详实的呈现出最真实的惠阳、大亚湾



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  缤纷TOWN(备案名:格蓝云天名苑)项目位于大亚湾西区中心地段,紧邻深圳龙岗,由本土企业惠州金百利实业有限公司开发,最早于2014年10月入市,目前一期已基本售完,在售的主要为2017年1月开盘的二期首批3栋、9栋项目,均价为1.25万—1.4万元/平方米,交楼时间预计为2018年年底。



=====项目概况=====


  1、楼盘概况


  项目分两期开发。一期包括4栋、5栋、6栋、7栋、8栋共5栋建筑,建面8万平方米,已基本售罄,目前在售只剩余5栋有部分43—53平方米小型公寓在售,带精装修,均价1.6万元/平方米。二期包括1-3栋和9-12栋共7栋建筑,目前在售的为3栋两个单元及9栋一个单元,户型为69—104平方米两房至四房,大部分为毛坯房,小部分带装修。



  2、项目信息一览



  【概况点评】:

  此项目为惠州本地开发商金百利实业公司首次开发,地产业界知名度不高。26万平方米建面的楼盘开发体量在区域内属于中等。物管公司规模及水平情况不详。从项目公园景观及自带商业配套的特点来看,项目前期规划相对而言还是具备较高标准的。



=====项目区位=====


  项目位于深圳东大亚湾石化大道与龙山六路交汇处西南角,西南背靠177万平方米板樟岭森林公园。



  项目紧邻深圳龙岗,距离龙岗的坪山出口5公里,距厦深高铁惠州南站7公里,距惠州沿海高速澳头出口4.8公里。



  格蓝云天名苑位处大亚湾西区中心地带,周边较多已入住多年的社区或正在入住的楼盘,以及工业园区,商业配套相对比较丰富和成熟,周边人气较旺。



  【项目东侧】


  项目正东方向,与龙光六路一路之隔的,是太东•时尚岛项目。该项目建面23万平方米,2016年已售完,首期楼栋业已交楼。从石化大道再往东4.8公里,即为惠深沿海高速澳头出口。



  【项目西侧】


  项目西南背靠177万平方米、海拔274米的板嶂岭森林公园,接壤公园北门及东门入口,内部还设有私家登山道可便捷登山。


  项目西侧,顺石化大道往西,过板障岭公园北门,左手边(石化大道南侧)即为已入住的公园道花园小区,右手边(石化大道北侧)为宝明科技园区。沿石化大道再往西走5公里,即到达龙岗坪山地界。



  【项目北侧】


  项目正北侧,与石化大道一路之隔,对面即为庞源御蓝湾。该项目一期已交楼,目前二期8/10栋在售,价格在1.25万-1.3万元/平方米,商业配套也较为成熟。项目东北侧,十字路口对角位置,为当地较为大型的响水河工业园区。再往北,为龙山公园和即将开园的西区儿童公园。沿这一方向,7公里外为厦深高铁惠州南站。



  【项目南侧】


  沿项目东侧紧靠的龙山六路往南走,走过板嶂岭森林公园东门入口,右手边(龙山六路西侧)为早已入住的伴山园小区,左手边(龙山六路东侧)为惠州比亚迪厂区。



  沿龙山六路再往南走约500米,与龙山六路相垂直的龙海三路南侧,为一大片住宅区,从东往西分别为世纪城、中央御园、博林腾瑞、创富豪庭、夏日南庭、秋谷南迪苑、移民新村、嘉霖骏禧等项目,入住人流较为密集,拥有好又多等核心商业,生活配套较为成熟。



=====项目配套=====


  项目的两大优势配套,当属西南侧无缝环绕的177万平方米板樟岭森林公园,以及自带的近3万平方米商业项目。这座公共森林公园将项目的西南侧包围其中,几乎可称作项目的私家后花园。而约2.7万平米的商业项目,已引进大润发连锁超市、格蓝云天大酒店,以及特色餐饮、星级影院、ShoppingMall、钻石广场及800米商业街等商业配套。



  格蓝云天名苑因位处大亚湾西区中心地带,此处原始积累的居住人群和工业园区人群较多,因此可以享受周边比较成熟的市政、教育、医疗及相关各种配套。



  【区位及配套价值点评】:


  位处大亚湾西区中心地带,交通便利,市政及生活配套也比较成熟,原始积累人流较多,且靠近大型公园,宜居性较高。未来随着周边太东时尚岛、御蓝湾等项目入住居民人数增多,自带商业逐渐发展,区位价值将进一步提升,配套也将更加完善。


=====户型解析=====


  二期目前在售主推的为3栋、9栋六个户型,其中3栋为建面69平方米的B1户型、建面79平方米的B3户型、建面81平方米的B4户型和建面89平方米的B2户型,共四种户型;9栋为建面101平方米的E1户型和103平方米的E2户型,共两种户型。这两栋建筑位处整个项目的中心地带,户型基本都能达到南北通透,通风及采光较好,但仍有瑕疵。


  户型:E1



  房型:3房2厅2卫


  建筑面积:约101.28m2


  实用面积:约m2


  实用性:(5分)户型方正,户内通道占用空间极少,实用率高,开发商赠送面积较多,空间足够。


  可拓展性:(5分)入户花园可根据需要做成开放式书房,或隔出一个小房间,灵活性较强。


  通风采光:(4.5分)南北基本通透,客厅、餐厅、厨房开窗后形成较好的通风条件,所有房间均有较好的采光。


  结构布局:(4分)以客厅为中心形成生活圈,便于合理安排房间功能;餐厅位稍小;客厅没有连接阳台,空间开阔感受限;阳台南向但较小,并连接次卧,使该房间功能规划上受限,且阳台受到D3户型的遮挡,午后才有日照。


  景观:(5分)该户型靠山边,可眺板障岭森林公园景观。


    评分说明:满分5分,以下同。)


  样板房实景:



  户型:E2



  房型:3房2厅2卫


  建筑面积:约103.68m2


  实用面积:约m2


  实用性:(5分)户型基本方正,户内通道占用空间少,实用率高,开发商赠送面积较多,空间足够。


  可拓展性:(5分)入户花园可根据需要做成开放式书房,或与客厅打通做成大客厅,灵活性较强。


  通风采光:(5分)南北双阳台对流,通风极佳,所有房间均有较好的采光。


  结构布局:(4.5分)房间布局合理,功能划分明晰;南向主阳台既可享晨照,又可避免西晒;厨房面积稍小。


  景观:(4.5分)板障岭森林公园景观部分受同单元南侧D4户型遮挡。


  样板房实景:




  户型:B1



  房型:2房2厅1卫


  建筑面积:约69.55-69.86m2


  实用面积:约m2


  实用性:(4.5分)户型方正,户内通道占用空间少,实用率高,开发商赠送面积较少,生活空间够用,但舒适空间不够。


  可拓展性:(2分)可供拓展空间只有落地飘窗与阳台,功能基本难以改变。


  通风采光:(3分)南北双阳台设计,但无自然对流,通风不佳,房间有较好的采光,但客厅、餐厅及卫生间采光较差。


  结构布局:(4分)作为紧凑型小户型,房间布局以满足生活需要的各种功能出发,谈不上舒适性,各功能区块面积均偏小;北向阳台稍小,南向阳台面积尚可,但连接主卧,使用受限。


  景观:(3分)板障岭森林公园景观大部分受其他楼栋遮挡。


  样板房实景:



  户型:B2



  房型:3房2厅1卫


  建筑面积:约88.57-88.97m2


  实用面积:约m2


  实用性:(5分)户型方正,户内通道占用空间较少,实用率高,开发商赠送面积不多,空间较紧凑,舒适性稍有不足。


  可拓展性:(2分)飘窗落地,均可直接拓展为使用面积。


  通风采光:(5分)客厅开窗可与北向阳台形成对流,客厅与房间均有较好的采光。


  结构布局:(4分)作为偏紧凑户型,拓展后的客厅空间足够大,房间稍小,舒适性稍差,厨房偏小;南向阳台面积足够,但连接主卧,使用受限。


  景观:(4.5分)板障岭森林公园景观小部分受其他楼栋遮挡。


  样板房实景:



  户型:B3



  房型:2房2厅1卫


  建筑面积:约79.55-79.91m2


  实用面积:约m2


  实用性:(5分)户型方正,户内通道占用空间少,实用率高,开发商赠送面积较少,空间紧凑。


  可拓展性:(1分)仅主卧飘窗可拓展为实用空间,小阳台可改为淋浴间。


  通风采光:(5分)通风对流条件不佳,客厅由南向阳台采光,主卧采光条件尚可,次卧采光稍差,厨卫采光不佳。


  结构布局:(4.5分)充分体现紧凑型布局,房间及厨卫偏小,但客厅空间较为开扬,南向阳台面积较大,日照条件较好。


  景观:(4分)板障岭森林公园景观部分受遮挡。


  样板房实景:



  户型:B4



  房型:2房2厅1卫


  建筑面积:约80.73-81.03m2


  实用面积:约m2


  实用性:(4.5分)户型较为方正,户内通道占用空间少,实用率高,开发商赠送面积较少,空间紧凑。


  可拓展性:(2分)主卧飘窗及东侧斜角可拓展为实用空间。


  通风采光:(5分)通风对流条件不佳,客厅由南向阳台采光,主卧采光条件尚可,次卧采光稍差,厨卫采光不佳。


  结构布局:(4.5分)充分体现紧凑型布局,房间及厨卫偏小,但客厅空间较为开扬,南向阳台面积较大,日照条件较好。


  景观:(3.5分)板障岭森林公园景观大部分受遮挡。


  样板房实景:



  点评:


  该楼盘户型结构上普遍方正实用,但不同户型通风采光性能差异较大,结构上因应不同需求,均能满足生活需要,并尽量做到客厅空间最大化,提升生活舒适度。


  所有户型的阳台上边沿均设有约40厘米横梁,影响光照亮度,此为比较明显的缺陷。卫生间面积普遍偏小,既有管道布局上,如果要干湿分离,则淋浴间空间紧促,装修时可能需要改管线。


  老牛推荐户型:E2户型



=====项目综合点评=====


  交通:缤纷TOWN项目位处大亚湾西区中心地带,距离龙岗坪山出口、高铁惠州南站、惠州沿海高速澳头出口、深汕高速坑梓出口及未来的厦深高铁坑梓站的距离基本在10公里以内,且位于西区东西主干道石化大道旁,周边覆盖多条大亚湾主干道路,区域内交通便利。


  入住率:项目地处大亚湾西区,周边在售或已售楼盘较多,西侧及南侧的公园道花园、伴山园早已入住,龙海三道以南大片区域已交楼入住,且人流密集。


  配套:项目自身商业及文体娱乐配套较丰富,板樟岭森岭公园近在咫尺,景观及空气品质较高,周边龙山公园、西区儿童公园等在望;近3万平方米自带商业体、商业广场及商业街,已入驻大润发及格蓝云天星级酒店项目;加之小区内设有游泳池、羽毛球场、篮球场、公园私家登山道等,配套比较到位。


  户型:老牛实地参观了样板房后发现,该楼盘户型结构上普遍方正实用、南北通透,但不同户型通风采光性能差异较大。较突出的缺点在于所有户型的非封闭阳台上沿均设有约40厘米横梁,较为影响光照。


  价格:目前在售的新品价格在1.25万元—1.4万元/㎡,价格适中。


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