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限购"包围"下的惠州楼市 投资买房需谨慎

牛浩思-惠阳大亚湾 发布时间:2017.07.11 01:41:51
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  自今年4月份开始,全国范围内拉了一场波澜壮阔的“楼市限购”潮。截止6月份,已有至少50个城市加入限购大军。尤其经济较为发达,且房价高昂的京津冀、长三角、珠三角地区限制措施尤其“猛烈”。各区域内的一、二线大城市以及周边城市,当地政府几乎全部出台了各种限制房产交易的调控措施。


  四面限购之下,惠州成深圳刚需置业出口


   在这一时期,一直处于限购、限贷的“双限”状态下的深圳楼市也迎来了调控加码。本来就被动辄5万/㎡的房价挡在楼市门外的刚需购房者们,又被政策严控彻底浇灭了上车希望。雪上加霜的是,作为深圳刚需购房者最大的外溢置业阵地——东莞也紧随其后发布了新房限购政策。于是,唯一不限购,且对购房没有设置额外条件的惠州,一时间吸引了所有深圳刚需购房者的目光。



  半年度楼市成绩单:惠州6.3万套=(深圳+东莞)×2


  2017上半年惠州楼市受调控政策充斥:限价、限涨、限售、房贷紧缩等一些列调控的影响,以致楼市冷清开局。得益于深莞楼市的限购政策,惠州楼市以超6万套的成交数据,重归火热。据统计,上半年惠州新房成交面积达646.7万㎡成交63049套。同期深圳成交10502套,约105.3万㎡;东莞20992套,约231万㎡。对比总成交套数和面积数据,惠州楼市均呈现出遥遥邻先的态势。


  本地购房需求释放,惠州楼市供不应求


  惠州全市成交量中,作为热门临深置业区域的惠阳、大亚湾合计贡献了近3万套,占据半壁江山。说明深圳人的异地购房热情依然在持续,置业需求依然旺盛。


  与此同时不可忽略的是惠城区的新房成交也突破了1万套,博罗县也贡献了8787套的成交量。在深圳人买房热情的刺激之下,惠州本地的购房需求也在急速的释放当中。一方面是受迫于深圳购买力的推动,另一方面也是对于惠州楼市加入“限购大军”的担忧,推动了惠州购房者的置业步伐。


  深圳人的购房热情和本地人的置业需求两方叠加,导致了今年上半年惠州楼市呈现出供不应求的紧张局面。据数据统计,2017上半年惠州的供应量并不少,共有49401套,面积超500万㎡,同比去年增长21.6%。但相较于超6万套,600万㎡的成交量来看,供应已经明显跟不上去化的速度。



  刚需购房者或迎最好时机,纯投资风险增加需谨慎


  今年上半年惠州政府为保证楼市的平稳、健康发展,发布了一系列条令措施,尤其针对开发商以及商品房销售环节的各种违规乱象进行了重拳整顿。不仅要求开发商严格执行商品房价格的预售监制,并且加大了查处力度,对无证认筹、肆意加价、提前选房、捆绑销售等违法违规行为进行了全面整治,并取得了立竿见影的效果以及良好的示范作用。可以说,目前的惠州楼市迎来了史上最为公开、透明、正规的时期。


  另一方面,由于严控房价上涨的措施得力,尽管惠州楼市上半年销量火热但是价格并未出现上涨的趋势,甚至对比去年同期部分项目还出现了价格下调。这对于为解决居住需求而关注惠州楼市的购房者来说,无疑是个最好的选择时机。


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  但是,对于纯投资,预期通过炒房获利的购房者来说,情况就不是那么乐观了。首先,惠州发布了“限售”新政,4月份之后所有的商品房领取不动产登记证后3年方可转让。这实际上就是为打击炒房行为而出台的措施,惠州的房产持有时间被强制性的延长,再加上等待交楼、办理不动产证,以及挂牌交易的时间,整个房产投资的转手获利周期保守估计可能长达5-7年之久。


  其次,当地税务部门通过提高核税价格,增加转让成本,从交易环节对投资、炒房行为经行扼制。从5月份起,惠阳、大亚湾地税系统大幅提高了二手房交易核税价,据市场人士估计增幅高达20-30%,相比之前商品房交易时需多缴纳约至少5-10万元的个人所得税。税费增加将极大的提高交易过程的难度,企图短期炒房套利的投资客将会遭遇重创。


  此外,惠州各家银行对房贷业务进行了大幅收紧,不仅全部取消了房贷利率优惠,而且大部分的银行还对利率进行了上浮,比例均在5%-10%,还有多家银行的二套房利率上浮区间达10%-20%。尤其是针对外地客户,惠州银行的首套房和二套房贷款利率都比本地客户同比增长了3%。信贷政策的收紧,将使购房成本大幅度增加,投资购房行为的风险被进一步加大。


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