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从年初升温到年尾回归平稳 回顾惠州楼市一年“变迁”

惠州资讯中心 发布时间:2018.01.05 13:19:10
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(来源:南方日报 张峰)


  楼市供需两旺,政策调控不断加码,百强房企纷纷入驻……刚刚过去的2017年惠州楼市足够激荡和精彩。回顾这一年的市场,无论是从年初的快速回暖,还是后续受调控影响明显降温,直至岁末的回归平稳和规范,市场“有形的手”和“无形的手”在这个周期内加快融合,让这一年的楼市十分有看头。

 

  早在2016年10月,惠州市政府就发布《关于进一步加强房地产市场监督管理工作的通知》,宣告惠州楼市进入新一轮调控周期。然而,进入调控新常态的2017年年初楼市仍表现出活跃的局面,企业推售积极,碧桂园、万城等开发企业持续加深布局。


  随后的市场则演变成为调控不断收紧,发展不断集约。一些企业对于调控存在侥幸心态,在价格监制规范条件下,采用“阴阳价”、捆绑装修等方式,购房者持续入市的同时也不断引发市场争议,楼市调控开始加码。


  2017 年4月初,惠州市政府发布《关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》,启动“限售”,打击投机炒房,严惩捂盘惜售和价外加价等行为。新一轮的市场巡查也及时启动,落实“房子是用来住的,不是用来炒的”的精神。与此同时,行业协会也纷纷发表倡议,希望行业企业恪守诚信,不加价销售。


  去年,继赣深高铁、广汕客专途经设站等城市利好讯息传出后,粤港澳大湾区加快建设,惠州地铁一号线、深惠城际等项目规划信息不断出现,高铁新城的规划蓝图渐渐清晰,开发商布局惠州的意愿愈发强烈,土地市场升温明显。惠州市政府发布的2017年1—11月份经济简报中,去年前11个月全市商品房销售面积 1404.9万平方米,尽管环比下降10.9%,但相对仍保持平稳。


  再后来,市场“有形的手”和“无形的手”之间不断博弈。部分楼盘出现线上选房提前内定、挑客选客,设立名目额外收费等行为。于是,市场调控再度收紧,惠州市房地产市场监督管理工作小组办公室印发《关于持续开展房地产市场专项整治行动方案》,部署专项整治行动。市房管部门连续下发多份《责令改正通知书》,企业违规行为露头就打。


  进入年尾,惠州楼市进入完善市场长效机制阶段。市政府与建行广东分行签订住房租赁战略合作协议,发力住房租赁市场。


  2017 年的惠州房地产市场是属于机遇与挑战并存的一年,而且仍将延续到未来数年的发展进程中。无论对于入场的企业还是个体,能否在政策调控、市场价值重塑的市场环境中找准自己的发展定位,将意味着后续竞争中能否占得先机。基于这个前提,多看看走过的路无疑是个不错的方式,而具体到这一年所经历的楼市变迁,且听记者一一道来。


  第一季度


  市场出现分化 严查违规行为


  在年初,企业经历了前一年的年终业绩冲刺之后往往都将出现一段时间的平淡。然而2017年第一季延续了上一年底的翘尾表现,市场环境不再淡旺季分明,而是维持了升温的行情。


  在政策层面,2017年初延续了2016年10月份以来的房地产市场调控态势。在经历了2016年第四季度的“史上最严”楼市巡查过后,销售行为规范、价格监制等举措都在持续。惠州市房管局相关负责人在接受采访时坦言,楼市调控将成为后续市场的新常态。


  然而,市场开始出现局部分化。随着新一年度的到来,前一阶段的市场巡查告一段落,部分企业则开始不断试探市场调控底线,抱有侥幸的心态。金山湖、江北等备受购房者关注的片区均出现部分楼盘开始加带装修进行销售,备案价外设定销售价格、采取“阴阳价”销售、房价外额外收取电商团购费用等不合理的销售行为开始出现。


  在市场销售方面,惠州楼市保持供需两旺,月度销售规模保持在100万平方米左右。惠城、大亚湾和惠阳市场仍有不错表现。


  开发商仍在不断布局。万达在建设大亚湾万达广场之余,投资约800亿元建设万达文化旅游城项目。此外碧桂园则耗费13.4亿元拿下惠城江南片区3宗此前多次遭遇流拍的商住地,最高溢价率达到392%;万城发展则以8.32亿元的价格拿下潼湖生态智慧区区域内首宗挂牌地块,计划投资约120亿元打造万城智慧城项目。中洲、新力、海伦堡等行业巨头同样也在土地市场“摩拳擦掌”。


  需要关注的是,尽管该周期部分企业违规行为出现,但调控力度并未减弱。在2017年2月10日,惠州市房地产市场监督管理工作领导小组办公室发布《关于房地产中介市场专项整治巡查“回头看”情况的公告》,严查企业违规和整改情况;此外地名普查联席会议办公室则发布《关于协助整改不规范建筑物、住宅区名称的通知》,对雅居乐白鹭湖、合生高尔夫庄园等“阴阳案名”楼盘进行查处通报。


  第二季度


  行业调控加码 银根逐步收紧


  从观察者的角度来看,去年第一季度,部分抱有侥幸的企业不断突破调控规范进行违规推售,不单扰乱了市场的正常秩序,实际上更是动摇了前期市场调控成果。这也引来了政策层面的监管。


  2017年4月8日,惠州市政府办公室发布《关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》。在前期调控“限价”,以及规范销售行为的基础上,启动了“限售”,要求新购买房屋领取房产证不满3年不许出售,严厉打击投机炒房,严惩企业捂盘惜售,并采取措施规范虚高装修、额外收取团购费等变相涨价行为。


  与此同时,惠州市房管局也迅速组建房地产市场监督管理飞行检查工作组,在全市范围内展开新一轮的市场巡查工作,加速调控新政的实施。惠州市场投资投机客户迅速减少,刚需等自住购房客成为市场需求方的主流。


  在前期调控政策的基础上,市房管、发改等部门也不断地完善调整政策,规避调控漏洞。针对美丽洲、海伦湾等楼盘出现的楼层、楼栋价差过大的问题发布管理细则。要求同一个楼盘每栋房源的监制价格价差不得超过7%,同一楼栋的不同楼层价差不得超过8%。


  值得注意的是,作为行业企业组织的房地产业协会也发布《惠州市房地产行业关于共同维护行业健康发展的倡议书》,倡议行业诚信自律,自觉规范经营与销售,不加价、不捂盘。数十家会员企业联合签署,也代表着市场规范和行业自律开始深入人心。


  记者注意到,尽管部分企业在限价调控背景下开始收紧推售、放慢工程进度,但楼市销售仍相对平稳。在市政府发布经济简报中,2017年上半年的商品房销售面积 750.78万平方米,下降8.9%,销售金额则达到720.2亿元,增长25.9%,楼价比2016年同期有所提升。


  该阶段的市场还面临着银根收紧的局面,在年初多家银行保持着9折左右的房贷利率优惠,随着市场调控的持续深入,多家银行收紧优惠,取而代之的是基准利率,部分银行则开始上调利率或停贷。

 

 土地市场在这个阶段也值得关注,相较于挂牌市场的降温,二手土地市场和村企合作地块备受关注。仲恺连续两宗村企合作地块均高溢价成交。


  第三季度


  深化调控举措 企业违规“露头就打”


  进入第三季度,惠州房地产市场调控氛围不断深化。在新政经历两个多月落地周期后,惠州开始检查落实情况。在此背景下,惠州市房地产市场监督管理工作小组办公室印发《关于持续开展房地产市场专项整治行动方案》,全面部署年度专项整治行动,计划每月组织不少于2次的市场巡查。


  由惠州市房管局、市发改局、市住建局和市工商局四个主管单位分管领导带队,组成四个检查小组分片区和分时段展开检查。相对于2016年第四季度,本次检查更加全面,并且还组织了房地产中介检查组,针对地产中介的违规行为进行严厉查处。


  可以说,当前的市场调控巡查布局已经刷新了惠州市场“史上最严”巡查的纪录。在发布的检查通报中也可以看到变化。2017年7月13日,市房管局发布《关于对惠州市合联圣实业有限公司等房地产中介公司违规行为的通报》,对家家顺房产、鸿庭实业等中介公司违规行为进行查处,将违规企业和经纪人纳入“黑名单”,并叫停业务办理资格。


  与此同时,针对市场少数几个违规推售,存在价外加价销售行为的违法企业。市房管局连续下发多张《责令改正通知书》,责令新力城、合生上观国际等违规楼盘进行整改,并立即“锁盘”停止业务办理。在检查过程中,市房地产市场监督管理工作小组办公室主任、市房管局局长袁贵平表示,企业整改不完成,楼盘绝不解锁。“开发企业只要出现违规行为,露头就打。”袁贵平告诫开发企业不要抱有任何侥幸心理,政府调控房地产市场,稳定楼市的决心是坚决的、持久的。


  在这个阶段,惠州楼市也出现了一个新鲜事。以往上海、南京等城市出现的线上选房模式在这时进入到惠州市场,且备受市场争议。在奥林匹克花园、隆生皇冠花园等楼盘的线上选房过程中均有业主投诉,房源早就被内定,普通购房者无法选到房源。该现象经本报跟踪报道后引起主管部门高度关注,市房管局要求企业线上选房设置“选房现场”,打消购房者的疑虑,并引入公证机构保证选房的公平公正。


  在调控持续深入背景下,惠州城市规划和城市建设利好消息仍不断出现。2017年7月5日,备受期待的广汕高铁开工建设,并在惠州罗浮山、博罗、惠城南、惠东南等地设立。稍后发布的《惠州市金山湖片区控制性详细规划(调整)》(草案)和《惠州市金山湖片区概念性城市设计说明书》,则将惠州楼市热门区域金山湖推向深惠同城创新驱动发展示范区,规划布局的城市地标建筑“惠州塔”“惠州眼”等备受期待。


  第四季度


  市场发展平稳 楼市趋向规范


  翻看惠州市政府发布的2017年1—11月经济简报,惠州楼市前11个月商品房销售面积1404.9万平方米。尽管去年第四季度以来的市场单月销售均超过120万平方米,前期存在推售不够积极的企业也开足了马力冲刺年终业绩,但同比销售面积仍有所下滑。


  从这种下滑的市场销售表现来看,也基本符合调控预期。首先需要确定的就是年度1500万平方米左右的销售面积仍然保持高位;其次就是市场的深度调控,促使楼市运行更加平稳和规范。


  记者注意到,随着楼市阶段性的巡查持续发力,市场逐步接受和认可了市场调控的长期性和不可议性,逐步开始研究在调控背景下的优化运营。


  进入第四季度,中洲控股、新力地产等企业开始转变此前放缓推售、加价推售等违规销售的方式,而是严格执行价格监制相关规定,通过优化开发模式,加速推售提高资金的回笼速度,用时间换取利润。其中最为值得关注的是新力城项目,前期因涉嫌捆绑装修销售遭到主管部门查处,但在后期整改过程中充分尊重业主自由选择权利,完成了整改。


  “坚持市场调控的均等性,对于违规企业露头就打,不仅是调控政策的需求,也是维护市场平等的关键。”袁贵平近日受访时坦言,严格的调控切实有效地推动了市场的稳步发展。与此同时,市场的长效发展机制也在不断得到推进。去年第四季度惠州市政府与建行签订住房租赁战略合作协议和市住房租赁管理系统建设合作协议,在住房租赁市场的发展也迈出了坚实的步伐。


  值得关注的是,公平市场的构建开始不断受到企业的关注和支持,也吸引了一些开发商布局惠州。2017年11月11日,烂尾长达10年之久的金世界花园G栋——东江湾PEO开放营销中心;5日之后,400余套房源遭遇锁定查封已长达两年多时间的金宝东鑫广场复工;此外光耀小团圆、百万花城等烂尾项目均随着资本的注入恢复生机。


  此外,政府在行政监管层面的不断优化也为楼市的长效发展注入活力。无论是征拆标准的与时俱进,还是高铁新城的高标准规划,以及联合媒体开展问策他城优秀经验的大调研,均助力城市可持续发展,不断为宜居城市的建设提供保障。


  2017年惠州楼市大事记


  1月

  1月16日 按《惠州市住宅专项维修资金增值收益的分配办法》要求,历年住宅专项维修资金增值收益分配到业主房屋分户账户。

  1月25日 位于林场激流坑的两宗村企合作地块挂牌入市,出土地价格,摘牌企业需另外支付5亿元解困华轩居楼盘。


  2月

  2月24日 碧桂园13.4亿元拿下了惠城江南片区3宗数度流拍的商住地块,最高溢价392%,总占地约19万平方米。

  2月10日 惠州市房地产市场监督管理工作领导小组办公室发布《关于房地产中介市场专项整治巡查“回头看”情况的公告》,查处违规中介。


  3月

  3月中旬 惠州市全国地名普查联席会议办公室发布《关于协助整改不规范建筑物、住宅区名称的通知》,雅居乐白鹭湖、合生高尔夫庄园等“阴阳案名”楼盘遭通报。


  4月

  4月8日 惠州发布《关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》,启动“限售”,打击投机炒房,捂盘惜售、价外加价将被严惩。

  4月17日 惠州市房管局组建房地产市场监督管理飞行检查工作组,启动新一轮市场巡查。


  5月

  5月初 惠州市发改局发布管理细则完善价格监制,同楼盘楼栋间监制价格差不得超过7%,同楼栋不同楼层价差不得超过8%。

  5月份 惠州银根收紧,9折房贷利率消失,取而代之为基准利率,部分银行上调利率或停贷。


  6月

  6月初 惠州市金泽房地产公司经过多轮争夺以1.2044亿元拿下陈江村企合作地块,溢价356%。

  6月27日 惠州市房协发布《关于共同维护行业健康发展的倡议书》,倡议开发商诚信自律,自觉规范经营与销售行为,不价外加价,不捂盘惜售。


  7月

  7月初 惠州市房地产市场监督管理工作小组办公室印发《关于持续开展房地产市场专项整治行动方案》,部署年度专项整治行动。

  7月5日 广汕铁路惠州段开工,设罗浮山站、博罗站、惠城南站、惠东南站4个车站。

  7月26日 惠州市房管局联合多部门开展第一次专项整治检查,奥林匹克花园、隆生皇冠花园等楼盘被突击检查。

  7月31日 惠州市房管局发布《关于进一步规范房地产中介服务行为的通知》,严格落实中介执业备案,严禁中介炒作涨价和炒号。


  8月

  8月1日 大亚湾区房管局实施《关于进一步规范商品房销售现场信息公示管理有关问题的通知》,楼盘销售现场需在显眼位置公示销售项目内部及周边环境不利因素信息。

  8月中旬 继中洲天御线上选房模式开盘后,奥林匹克花园、隆生皇冠花园、新力帝泊湾等楼盘跟进。

  8月17日 惠州市住建局发布《惠州市金山湖片区控制性详细规划(调整)》及《惠州市金山湖片区概念性城市设计说明书》,规划布局城市地标建筑“惠州塔”“惠州眼”。


  9月

  9月 惠州二手房市场交易持续低迷,连续3个月交易数量在2000套以下。

  9月28日 惠州市房管局联合市住建局、市发改局、市工商局启动年内第三次房地产市场巡查,严查企业价外加价、捂盘惜售等违规销售行为。

  9月中下旬 惠州市房管局接连下发多张《责令改正通知书》,责令新力城、合生上观国际等违规楼盘进行整改。


  10月

  10月2日 惠州市房管局联合市发改局组织国庆黄金周动态巡查,江北悦榕湾楼盘价格监制受关注。

  10月25日 惠城南部新城沃尔玛山姆会员店拿地两年闲置未动工被市国土局认定违规。

  10月31日 惠州市国土局发布《惠州市集体土地征收与补偿暂行规定》,结合市场变化提高征地拆迁补偿标准。


  11月

  11月2日 惠城小金口的3宗商住地块悉数高溢价成交。其中领地拍得地块楼面地价达到6320元/平方米。

  11月11日 江北云山东路东江湾PEO营销中心正式开放,沉寂10年的烂尾楼“复活”。

  11月25日 惠州市政府与建行签订住房租赁战略合作协议,惠州住房租赁市场迈出重要一步。


  12月

  12月12日 仲恺高新区城市更新发展中心挂牌成立。

  12月13日 惠州市住建局发布《惠州高铁北站地区分区规划(含核心区概念性城市设计)》。高铁北站新城将高标准打造。

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