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“鬼城”已成往事 惠州楼市咸鱼翻身一年有余

惠州资讯中心 发布时间:2018.06.07 11:11:57
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来源:中国房地产报


从深圳市中心往大梅沙到惠州的沿海高速,一直往前走,一个多小时过后,便是惠州市大亚湾经济技术开发区。


往西到达石化大道,就是大亚湾真正的中心区。途间你会发现,宽阔的街道与马路空荡荡,难得看见一个人影。


这是2014年夏天,中国房地产报记者在惠州看到的景象。那时候,惠州正在备受“鬼城”帽子困扰。


当时一个故事广为流传,说2012年深圳某公司白领被大亚湾的蓝天白云打动,尤其是被不足深圳五分之一的房价所诱惑,在大亚湾一个小区给父母买了一套98平方米的三房两厅的高层洋房,总价不足40万元,房子装修好后将父母接来居住,自己在深圳上班,周末过来看望父母兼度假,一个月后,当他再次来到大亚湾的家中时,父母已收拾行李回了老家,询问后双亲告知,整个小区1000多户人家,只有不到10户人家入住,买菜要坐公车近一个小时,车颠得人骨头都要散了,晚上在无人的小区散个步,经常被婆娑的树影吓得要犯心脏病。


无奈之下这位白领将房子出让,加装修家电50万元挂牌,三个月无人问津。降至45万元,到2014年两年时间过去,这套房子降到38万元仍然还在房屋中介挂着,依然无人问津。


在2016下半年之前,这个疯狂的房地产新贵城市,就算是亏本卖房,你一样找不到买家。


就像是吴下阿蒙的故事反转,现在就不一样了。


饭桌上,惠州人现在讨论得最多的话题也变成了“粤港澳大湾区”“深圳东进战略”这些政经大事。


“房价真的涨了很多。”“临深地铁房都卖完了。”“第一次感觉国家发展战略直接影响到自己的生活。”一些惠州居民说。


“以前每年政府都办房展,现在买房就像买白菜”


事情发生转变要从去年说起。2017年3月,国务院印发《关于深化泛珠三角区域合作的指导意见》,提出携手港澳打造粤港澳大湾区。粤港澳大湾区是由“广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门”9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群,即“9+2”城市群。


今年3月全国两会期间,习近平总书记在参加广东代表团审议时专门提到,广东要抓住建设粤港澳大湾区重大机遇,携手港澳加快推进相关工作,打造国际一流湾区和世界级城市群。


中国房地产报记者查阅发现,2017年,“9+2”地区GDP总量正式突破10万亿大关。根据国家统计局初步核算,2017年国内生产总值GDP为827122亿元,也就是说,大湾区创造了全国1/8的GDP。


政策风口+经济腾飞,粤港澳大湾区的发展势头全球瞩目,这些地区的房地产投资也变得愈发火热。调控政策最能反映楼市情况,大湾区城市群中的广东9个城市,目前已有广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山和江门7个城市进行了限购调控。


惠州和肇庆成为9城中两个不限购的城市。整个5月份,惠州楼市成为新闻多发之地,“午夜抢房”的视频引发的关注与讨论不断发酵,限购传闻沸沸扬扬更加剧了恐慌买房。面对这种局面和现象,5月29日,惠州市大亚湾区房管局不得不发布《关于严厉打击恶意炒房、恶意炒作等违法行为的声明》,对惠州限购的不实信息进行辟谣。声明指出将继续强化限制性购房措施,严厉打击投机炒房客,并对一次性购买3套以上(含3套)的购房行为采取暂缓网签,核定是否存在恶意投机炒房行为。惠州市房管局相关负责人表示:“该政策与限购无关,暂缓网签也并不是暂停网签。”


记者梳理惠州过去7年的房价和销售量发现,2017年惠州新房销售价格终于破万。惠州楼市的咸鱼翻身和大跃进要从2016年下半年到2017年说起。2016年10月4日,深圳市政府颁布了新的限购政策:一是社保时间由3年变5年,二是无房无贷款记录首套首付比例最低30%,三是无房有贷款记录首付比例不低于50%,四是有房二套贷款首付比例不低于70%。


这份新政棒杀了投机客企图用低首付的杠杆去撬动深圳楼市的意图,提高了购房门槛和首付后,附带限制了很多社保年限不够和经济实力不足的购房者。深圳的需求被迫外溢到周边的东莞、惠州、中山。乐有家数据显示,惠州购房者常驻城市中,有58.6%是深圳,惠州本地的只有31.5%。2017年3月,国务院提出“9+2”粤港澳大湾区规划,2017年3月、4月东莞、中山相继出台限购政策,惠州优势立刻显现。


资深炒房客杨胜(化名)表示看好惠州。粤港澳大湾区规划出台后,国家是否也会像对待雄安和海南那样立即出台楼市调控政策,这是投资炒房者们抱有幻想的地方。


承接着深圳需求外溢和大湾区概念,进入2018年后惠州住宅销售更是量价齐升。一些楼盘销售人员背后开始推波助澜,微博一搜“大亚湾买房”,满屏都是哄抢视频和售楼告急的消息。


这让人很难想象2016年上半年以前惠州还被叫作“鬼城”。对于惠州本地人来说,他们原来根本想象不到这样的场景。拿大亚湾来说,“原来配套不行,又没人气,就是个‘鬼城’。”大亚湾居民李萍对记者说,“以前为了去库存,每年5月,本地政府都会举办房展会,给买房者每平方米100元的优惠补贴,现在已经完全不需要了。外地投资客买房就跟买白菜似的。”


“本地刚需想买房,不是一件容易的事”


粤港澳大湾区,宽松的购房政策,让各地投资客涌入惠州。他们救活了当地原本沉寂的楼市,也给当地居民带来了烦恼。


惠州招聘网数据显示,当地的居民的月平均工资在5100元左右,包括普通的公务员。“这里的房价跟一线城市肯定没法比,但是本地居民想买房也不是一件非常容易的事,特别是一些工薪阶层和刚毕业的大学生。”李萍说。“因为一些楼盘卖得很好,有些开发商开始挑客,首付都提到了五成。”


就是这种局面,促使5月29日,惠州市大亚湾区房管局发布了声明,对一次性购买3套以上(含3套)的购房行为采取暂缓网签,核定是否存在恶意投机炒房行为。并强调暂缓网签并不是暂停网签,而是为了将炒房客给清理出去。


问题是,能清理吗?关于这次声明,记者采访了易居研究院智库中心研究总监严跃进,他表示:一次性购买3套房的现象,其实是不计成本的购房,本身就不是自住的需求,而且也容易带来房屋交易市场的恐慌。所以惠州此次限制性购房声明,强调了既要限制认购,也会在后续提供资金核查,政府一方面想规范市场交易,一方面也想防范交易资金的风险。


另一边,惠州市住建局5月31日公布的《惠州市住房发展规划(2017-2021年)(公众咨询稿)》透露,惠州市将在2017-2021年新增各类城镇住房60.5万套,其中商品房55万套,保障性住房0.8万套,人才安居住房2.7万套,租赁住房2万套。


一名不愿透露姓名的房地产人士告诉记者,对于地方政府来说,在重大规划的机遇前提下,谋求经济发展是天经地义的事情。惠州目前依然没有限购,5月29日发布的声明虽然为了打击炒房客,但也再次强调其不限购。


数据显示,2017年,惠州全年成交了15万套商品住房。规划提到的5年内新增的60万套住房,如果控制不理想,按2017年的速度,不到4年就可卖光。


有意思的是,2014年的时候,惠州市政府一度因为基础设施问题被指不作为。当时,大亚湾住建局有关负责人在接受中国房地产报记者采访时坦承,“现在楼盘空置率高,配套设施不全,人气不旺这些问题,关键是产业集群配套建设不完善,服务业、商业难以跟上房地产市场的发展。”从2011年至2013年11月,大亚湾区累计出售新建商品房69502套,619万平方米。当地户籍人员购买只有4160套,仅占6%。


买房和造房时代再次袭来。惠州市房地产官方数据发布平台惠民之家监测的网签数据显示,1~3月份,惠州全市新建商品住宅网签交易房源32963套,网签房源面积则为349.1万平方米,环比2017年度四季度均滑落13个百分点,但同比上浮近二成。


深圳客,全国客,甚或是粤港澳大湾区的港澳人士,都不会放弃到惠州楼市置业和投资,惠州面临的考验,刚刚开始。


不同的是,从“鬼城”到“价值之城”的转变,包括惠州的基础设施在内,会受到极度的考验。


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