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新政后楼市只剩下刚需?这才是深圳真正的市场!

深圳.娟子 发布时间:2018.08.09 06:50:18
浏览:37514

距离731新政刚过去一个多星期,市场看起来风平浪静,但上周的数据却比较突出,据房网数据中心统计数据显示,上周(7.30-8.5)全市新房住宅成交(网签)960套,成交(网签)面积90712平,成交(网签)均价53958元/平。成交套数环比增加了18.4%。


这一数据的增加,不排除政策原因,深圳楼市过户加速而导致。



事实上,观望者悄无声息的开始转换为更加深度的观望阶段;投资、投机客已暂缓进入商品房市场;


剩下的是真正有需求的购房客,还在不停的看房子,想在政策效应下,选到一套被业主抛售的低价房源。


另一方面,限售后,写字楼、商业会成为投资客接下来进入的主战场。


新政后这一周,又有哪些正在发生的变化?


1、 产证:从8月1日起,不动产证上这一行字让多少人流泪……


7月31日新政中让人关注的政策条例之一是“个人限售”。通知显示,居民家庭新购买的新建商品住房和二手住房,自取得不动产权利证书之日起3年内限售。


如果你是新政后购买的商品房,在不动产登记证上,将会看到附记栏出现了细微的变化:市场商品房。购房日期:2018XX日。根据深府办规【20189号,自登记之日起3年内禁止转让。


这已然预示着,这套房产如果你想要出手,得等到三年后了……



网友爆出的最新不动产登记证“附记”的标注


购买人在新政之前(7月31日之前)购买房产的不动产登记证“附记栏”是这样的:



这样一个细微的变化,会让多少人流泪?


 2、新房:首个项目开盘,现场人气热闹,但卖得很一般


 上周末(8月4日),龙岗某项目第二批单位开盘,此项目也是新政后的首个新盘项目开盘,开盘当天因启动了转介,人气很旺,放眼望去大部分是中介工作人员。


从开盘当天网友发布的销控表来看,其公寓产品已买得差不多了;网友表示,当天买得最好的是66平的三房产品,其它产品也卖不动,整体销售也就20%左右。


开盘当天表示66平的3房已卖光,后来网友在论坛爆出,开发商表示又清出了20多套……





此项目最大的卖点是带龙岗外国语学校的学位,以及户型较高的使用率,尽管如此,去化率不好。


那么,新政对新盘的影响有多大?目前也还暂时未呈现出来,接下来还得看市区热盘推出后的置业者购买情况。但很多人表示新房也要凉!


 731政策里的“个人限售”,近几天在活动现场碰到一购房者,他在政策前才购买的新房,据他了解,买这个项目的置业者有许多人都没能在新政执行之前进行网签,基本都在政策影响的范围内。


但他是出于改善自住,表示对自己没有什么影响。


我们都知道,购买新房有一个交房期,从签合同购买到拿到不动产证大多需要2年左右的时间,而从拿到不动产证之日起3年内限售,从买房到卖房,中间需要5年多的时间。


公寓产品限售5年,出手的时间更久,这对于投资客来说,出售周期太长是一个非常大的打击。


一方面你要保证有足够周期长的月供资金;另一方面,你所投入的资金如果在房价没有上涨的情况下,其实是亏本的。

 

3、二手房:客户量有所减少,以刚需为主,房子更难卖了


二手房方面,从三价合一后,市场基本上没有太多起色,但仍旧较为平稳。新政后这几天,只是更加突出了一些而已。


★ 房子更加难卖


朋友有一套房4月开始放卖,新政前基本能维持较好的带客量,但价格没谈拢而一直未售出。新政后接到中介的带客电话明显有所减少。让人惊讶的是,仿佛一夜之间,其所在的小区同类户型放盘量大减,之前挂卖的几套房源已被业主收回。


南山片区某中介公司的段先生表示:731政策后这一周,客户量少了一些,目前主要以刚需客户为主;成交量减少一些,大环境基本没什么变化,放盘量还是较少,个别小区价格有部分略有下调。


★  进入“刚需”购买的市场


那么哪些人还会买房?无疑是刚需。


淘房哥——学霸告诉娟子,他的粉丝买学位房的多,因为这个是硬性需求,为了小孩上学必须要买。但从整体的市场来看,普遍反应换房难换,主要是不好卖。


淘房哥——文峰表示,他问了几个片区的中介人员,所给的反馈都是“政策后二手交易量是少了,想换房的因为政策首付的原因,已换不起;有少部分业主都撤盘不卖了。



而龙华红山片区整体放盘量相比政策前,稍微有所增加,看房的想捡漏的多,但是价格还是坚挺难谈。


整体来说,目前的二手房市场价格为优势,同样的产品如能比同类户型低一些,这样会卖得更快一些。


但在整体行情还不明朗的情况下,开始有一点向买方市场转向。

 

★本想通过离婚买房,黄了


这次政策确实让一些本想通过离婚买房的置业者有些难受,一朋友在之前想通过离婚买房,手上有一套小房子在一方名下,当时想着离婚后能够首付3成再买一套大点的房子作为改善,这下好了,首付直接7成……现在说要把小户型出手后再买考虑买入大点的房子。


4、未见 “企业产权”大范围放卖


早在新政前就有传出一些企业产权在放卖,但后基本没见到有大量的公司产权放卖。今天在朋友圈再次看到一公司出售多套房源,价格整体比市场便宜50-60万左右。


此发布人表示,当时收回来是因为业主急卖房,收回来的价格比较低,公司做这个有10余年,很多物业是放了几年才卖的。


问新政后禁止公司买房会不会影响,其表示买过来后都持在个人名下,对他们没有什么影响。


当问及为何会便宜市场价买时,发布者并没有作回应。


 

淘房哥——文峰表示,因为公司禁购,还有限售3年是不追溯的,所以也并没有公司产权房子集体放出的现象。


5、政策持续从严,需理性对待


前不久,住建部首次公布本轮治理房地产乱象查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单,涉及哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等方面。 


7月31日,召开的中央政治局会议指出,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。


8月7日,住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会,在会上,住房城乡建设部对参会各城市未来房地产调控工作提出了进一步要求:一、加快制定住房发展规划二、对楼市调控不力的城市坚决问责。


这几天同时传出的房产税立法有望加快: 草案年内曾在内部征求意见;并传房产税可能在2020年推出。


这一系例的政策指向,都比较实质化,于深圳而言,揭制房价上涨,可能真的会比较难涨了,但跌也不太可能,更多的是向平稳化发展。


近日,厦门房价普遍大跌,引起了众多置业者热议。甚至许多置业者为此担心,深圳是否也会如此。



娟子查看相关信息显示,厦门二手房房价略有下调,但目前还没有所谓暴跌,最多的大概跌7-8%左右。



但厦门目前还只是个例,其它城市在严控下房价有所放缓。而深圳暂时不能与厦同日而语。


比较赞同网友@私密马赛的部分看法,“郊区及欠配套地区,小幅降价无人问津; 而比较好卖的,都是市中心地段的学区房,降一点都有人买走了。 豪宅受冲击也不会太大。预测深圳的情况稍微好一些,但是也不免会被波及。不同的城市出现的结果会不一样,普涨普跌不存在,一个城市内部,一个区内部,今后的差异将会越来越明显。”



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