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中国社科院报告:惠州2020年房价将有一般性上涨可能

惠州资讯中心 发布时间:2019.12.06 09:54:46
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来源:南方都市报


11月27日,中国社会科学院财经战略研究院发布11月份的《中国住房市场发展月度分析报告》预测,对深圳、东莞、珠海、惠州等八个城市提出房价参考性预警预报,认为上述城市2020年房价将有一般性上涨的可能。业界观察人士指出,惠州2020年房价确实存在上涨可能,应该不会有太剧烈的上扬,10%左右的稳健上扬是可能的,理由是执行三年的备案价在逐步放开,部分城市豪宅项目开始入市,此前受备案价压制隐藏的部分价格将被释放,拉升了市场的预期。


现状:


上月四区三县住宅网签套数和面积再创年内新高


惠民之家的数据显示,11月惠州四区三县住宅网签15518套、164.99万平方米,较10月环比上涨11%,再创年内新高。创造新高的不仅仅是销售套数和面积,还有销售价格。相较于10月份全市10802元/平方米的价格,11月再度上扬4%,报收11248元/平方米。


记者了解到,重点片区如惠城区、仲恺区、大亚湾区的11月份的成交价相较于10月都有4%-5%的上涨,其中惠城区11月份成交均价11707元/平方米,相较于10月份的11241元/平方米上涨466元/平方米,涨幅5%。


世联行粤东区域副总经理胡光宇解释,12月份随着几个标杆性产品,高备案价项目入市,惠城区的成交均价可能进一步被拉升,“城区均价突破12000元/平方米是时间问题,可能在12月份就会破。”


2016年开始执行的一刀切的限价政策于10月中旬到期,取而代之的是执行精准调控,10月之后城区的备案价开始上扬。最引人注目的是,11月惠州数个备案价较高的项目入市发售,这也被业界解读为惠州备案价进一步放开的风向。


11月28日,位于惠州博罗县罗阳镇的名巨伴山项目,2、3、4、5栋预售证获批,预售388套房源,其中2号楼92套,3号楼129套,4号楼87套,5号楼80套,平均备案价15970.77元/平方米,除去一套B1层268.14平方米房源备案价17500元/平方米外,其他高层最高备案价16699元/平方米。10月份,博罗的成交均价仅为8219元/平方米。


江北的嘉和盛世11月加推12栋、16栋,12栋高层备案价最高15993元/平方米,最低14528元/平方米,备案均价15457元/平方米,相对首批推出的15栋上调了2399元/平方米左右。而中洲天御在10月份之前的备案均价为11650元/平方米,近期的发售均价则是13000元/平方米。


业界:


惠州市场预期较好,上扬是趋势


社科院财经战略研究院27日发布11月《中国住房市场发展月度分析报告》预测,2020年重点城市住房市场总体先抑后稳,房价有望实现软着陆。少数城市仍存在较快上涨或下跌的可能。根据监测模型及专家评价,《报告》对深圳等8个城市房价上涨。其中,房价可能一般性上涨的预警城市有:深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波。


上述预测在中介圈引发热议,部分中介在朋友圈配文指出,社科院说惠州房价又要上涨了。而从近期惠州市场的表现来看,2020年惠州房价上涨的可能性比较大,部分受访的业界观察人士表示,2020年惠州市场的预期较好,上扬是必然趋势。


胡光宇解释,惠州限价政策一刀切的改变,让市场和开发商有了更多的发言权,从楼市本身来看惠州限价政策放开,虽然不能带来价格的普涨,但是此前因为备案价的因素,隐藏了一些价格可能会被释放出来,另外价格体系发生结构性变化,不再是一刀切、大锅饭,整体2020年还是有上涨的可能性,“优质优价,精准调控的执行价格政策,一些标杆项目的价格会被拉升,备案价格的结构性变化,造成了区域之间、热点板块和一般板块之间的分化,会有涨有跌,有些上涨是普遍性的,而有一些则是靠头部平均上扬。”


德威营销中心总经理刘友在受访时表示,社科院的判断可能是来自于惠州备案价的放开,明年的上扬是必然趋势,惠州市场被限价压制了3年之久,土地成本都在上涨,建材价格上扬、人力成本上涨,“最近出让的马安中心区的所有地块,要求配建市政道路、管网也让开发成本提升,在没有大的政策改变下,2020年业主要接受备案价政策调整,带给市场上涨的心理预期。”


趋势分析


预计2020年楼市稳中有升价格小幅上扬


胡光宇表示,尚不清楚社科院的预警模型是如何计算的,但是备案价政策的变化,让2020年惠州部分区域有了上扬的可能,“预计会有10%左右的价格上扬,整体不会有太大的波动。”


中洲控股惠州副总经理曾焕中解释,2019年很多惠州类似的三四线城市房地产的基本面非常差,但惠州市场一直处于平稳上扬态势,这和惠州的城市基本面相关。现在金山新城建设启动,广汕高铁和赣深高铁都在接近通车,惠州市政府也表态,全力对接深圳示范区的利好,这些都保证了惠州楼市基本面会在2020年上扬,“预计临深片区依然保持强劲的势头,城区核心地段、核心片区的项目会有明显的价格上扬趋势,惠东滨海和龙门休闲度假类产品,预计依然去化压力大。”


南都记者查询来自世联行、惠民之家统计数据显示,11月惠州成交均价11246元/平方米,而在2018年11月惠州的成交均价为10718元/平方米,上涨528元/平方米,上涨比例为5%,而惠城区2019年11月的均价11709元/平方米元,相较于2018年11191元/平方米的均价也有5%的上扬,仲恺2019年11月份的均价9454元/平方米元,相较于2018年的8705元/平方米,有9%的上涨。而惠阳、惠东、博罗2019年11月的成交均价,相较于2018年11月也分别有5%、7%、6%的涨幅。


一位要求匿名的业界观察人士指出,要相信深圳市场的强劲外溢需求,从近期深圳“飞地”深汕合作区15000元每平方米的房价被哄抢来看,惠州临深板块在2020年依然会有强劲的发展势能,城区金山新城高规格的建设和打造,也给了市场稳健上升的可能,“备案价去一刀切的调整,也给了开发商高投入、打造品质,追求高溢价产品的动力,预计10%的价格上扬不存在障碍。”


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