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【老牛观察】惠湾站在“集体破2”前夜?

惠州牛浩思 发布时间:2020.07.06 17:37:10
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最近惠州临深楼市热点不断,温度甚高,有楼盘直接备案到2.9万,更有不少楼盘摩拳擦掌酝酿涨价,加上东莞临深片区“面粉贵过面包”的一波土拍行情,便有不少中介刷爆手机屏,热切释放惠湾“集体破2”之音,一时惠湾楼市暴涨之声甚嚣尘上!


经过3年严格限价,从去年下半年松绑限价走到现在,惠湾已站在“集体破2”前夜了吗?老牛将在本文中梳理当前各事件,给出自己的判断!


1.爆点频出多盘“破2”


的确,惠阳大亚湾楼市最近两三个月爆点频出。


3月24日,万达当红盘灿邦珑廷广场备案6#栋、7#栋,均价突破1.9万元,其中多个户型超过2万元/㎡。之前备案的新品均价1.71万元/㎡。


4月30日,澳头秋谷海生活园3#栋获得备案,均价高达1.9万元,部分楼层户型“破2”;隔壁的伟业兰廷湾同日获批备案,1#栋和2#栋均价分别为1.42万元/㎡和1.55万元/㎡,打破片区1.2-1.3万元/㎡均势。


秋谷海生活园航拍图


5月15日,大亚湾万达片区九皋玖御府全新入市,备案价直达2.9万元/㎡,引爆朋友圈。


6月3日,临深标杆豪宅项目富康锦绣壹号五期新营销中心开启,高调邀请深惠众多媒体到场,据传五期新品备案价将去往2.3万元/㎡。


6月4日,万达对面的高弘世纪中心备案办公产品,均价达到2.5万元/㎡。去年下半年备案的住宅新品,均价仅1.49万元/㎡。


6月24日,临深大盘大中华幸福城备案,均价1.85万元/㎡,少量户型已“破2”。而之前4月备案新品的均价,为1.57-1.59万元/㎡。


近期,业内还有传闻,多个项目将迫2或破2——即将入市的澳头海景城项目,备案价或达到1.9万元/㎡以上;龙光城小高层售价或站到2.1万元/㎡。


若往前追溯,大亚湾在去年就有几个代表性大盘突破市场预期。


2019年11月15日,灿邦珑廷广场一期首批产品入市,均价达到1.71万元/㎡,将片区当时1.4-1.5万元/㎡均价抬高2000元。


2019年12月3日,泰丰牧马湖临湖楼王72#栋备案,均价1.82万元/㎡,最高户型单价1.94万元/㎡。而仅仅在一个月前的11月1日,65#栋、66#栋均价则是1.6万元/㎡。


泰丰牧马湖效果图


2019年9月30日,临深大盘荣佳国韵备案16-17#栋,均价1.55万元/㎡,但部分户型售价达2.38万元/㎡。而在更早的8月16日,均价1.44万元/㎡的18#栋,部分户型也破2。


大亚湾备案价节节攀高,惠阳区相比则安静许多,但区域代表性大盘星河丹堤的涨幅也丝毫不弱。从2019年11月份开始,该盘新品备案价就从之前的1.7万元/㎡,涨至1.9万元/㎡以上。今年6月备案的多个楼栋,备案均价都达到1.99万元/㎡,多个户型单价破2。


2.深莞高热带动惠湾


深圳和东莞的楼市,在近来两三个月的表现,堪称高热。


3月,深圳重启现场开盘,作为第一个线下开盘的项目,均价11万元/平方米的豪宅太子湾·湾玺三次开盘、三次“日光”,吸金约48亿元。


同一时间,万科星城直播线上选房,7分钟内288套公寓销售一空,造就项目“秒光”的现象。


新闻不断的宝安中心区,被爆出新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市茗荟等项目有收取“喝茶费”的嫌疑,还因被质疑“捂盘”遭到市民投诉。追溯起来,去年10月前海扩容消息传出、豪宅税取消等利好,直接带动二手房价上涨,不到一年时间,宝中房价便从8.8万元/㎡,飙升至如今的11.2万元/㎡。


近来最著名的事件,当属6月20日、21日两天,深圳光明金融街华发·融御花园、宝安新锦安海纳公馆陆续公布诚意登记客户,其中光明金融街华发·融御花园一共有8998人抢394套房、中签率低至4.4%,宝安新锦安海纳公馆共计1171批抢购5套房,人房比234:1,买房堪称买彩票。


金融街华发·融御花园摇号选房现场


继深圳之后,东莞也因房价猛涨引起市场广泛关注。


3月以来,东莞土拍市场逆势飘红,上海世贸拿下万江地块,深圳前海拿下塘厦靓地,佳兆业和新时代联手当“岛主”,茶山虎门两大TOD就将近百亿,地王频出,楼面价天花板不断被刷新。


6月24日,东莞塘厦两宗土地拍卖,深圳市前海开发投资控股份有限公司以近每平方米2.5万元的可售楼面价拿下,刷新了塘厦楼市纪录。据东莞市统计局数据,塘厦5月新房网签均价是23764元/㎡。而据一大型中介研究数据显示,今年5月包含塘厦在内的东南临深片区二手房挂牌均价在每平方米2.45万元左右。显然,面粉已经贵过面包。


土地拍卖火热,楼面价直逼新房销售价,二手房涨价也就成了必然。东莞市区、松山湖、长安、虎门等临深片区,不少二手房价格已破4万,甚至少数超过5万。


东莞市场过热,引发管理者的担心,很快,限价、增加供应、严禁捂盘惜售等大招随之而来。


东莞发出最新限价令


深莞的这波高热行情,自然会带动与深圳东莞相邻的惠阳大亚湾,延续惠州2019年下半年以来限价松绑的政策以及随后整体上涨的行情,惠湾这一波“破2”的行情,也就不难理解!


3.“破2”标本仍显不足


然而,老牛想要厘清的是,这一波“破2”,是“部分破2”,还是“集体破2”?


如果是前者,惠湾整体房价仍然处在临深置业者“1字头”的原有心理预期之内,老铁们还可以有资本慢慢挑、细细选。


如果是后者,惠湾新房整体房价将在一年之内上涨40%以上(以惠湾1年前新房均价1.4万元/㎡计)。房价升高,购房首付门槛也将水涨船高,二手房价也将跟涨,加上预料中的市场氛围趋紧给大家带来的心理压力,老铁们应该适当加快买房节奏!


对此,老牛的判断是,“破2”标本仍显不足,惠湾楼市行情至少在今年年底之前,整体新房房价仍将保持在2万元/㎡以内!


有人可能会问,前文提到了多个“破2”楼盘,为何还不能算足够的标本?老牛一个个给大家掰扯一下。


先说大亚湾万达片区。


目前惠湾新房备案价最高达2.9万元/㎡的九皋玖御府,可以说是区域内仅有的超豪宅项目。根据规划,项目主体将建有叠拼墅、小高层和62层超高层住宅,且均为200㎡以上的超大户型设计,一看便知并非普通主流住宅,算不上标本。


玖御府项目效果图


均价突破1.9万元的万达当红盘灿邦珑廷广场,位处万达广场正对面、紧邻龙海二路,也是万达1公里范围内不多见的规模20万㎡+的在售供应大盘,地理位置及周边配套的优势明显。


同处万达商圈片区核心位置的标杆盘泰丰牧马湖,则因为其稀缺的原生湖景资源、高出一筹的园林环境打造,建面140㎡+的部分临湖楼王单位接近2字头,也属正常,难以复制。


另一个万达商务盘高弘世纪中心,在售的办公产品均价2.5万元/㎡,产品类型非住宅,不可类比,只能作为价格参考。


而同处万达商圈、更接近主流选择的其他在售盘,如上林苑、卓洲悦园、瀚柏青柠时代、泰丰枫林岸、凯悦春天、生源之春园、仁和美地、三远大爱城等项目,均价在1.3-1.5万元/㎡之间。


再说大亚湾西区临深片区。


首当其冲就是锦绣壹号。这个楼盘一直有大亚湾“神盘”之称,售价一直是大亚湾之最。2015年最早一批产品开盘时,售价便高达1.5万元/㎡,当时周边其他新盘才卖8000元/㎡左右;惠湾限价三年期间,片区其他新盘均价普遍在1.3-1.4万元之间,该盘售价便已接近2万元/㎡。此次该盘对外释放信息将涨高到2.3万元/㎡,其实也不算稀奇。一句话,标杆,不等于标本!


锦绣壹号五期效果图


至于大中华幸福城,该盘携有片区甚为稀缺的大体量商业体,又是深圳人熟知的深圳品牌,目前规划楼栋几乎全部建成,2018年入市之后销售节奏一直相对缓慢。最早首批产品备案仅1.34万元/㎡,如今两年时间逐渐涨到1.85万元/㎡,算是正常补涨。


龙光城,临深巨无霸,小高层站到2.1万元/㎡,也仍旧会有人买单。


荣佳国韵,紧邻龙光城,73万㎡建面大盘,最新备案均价1.55万元/㎡,少量户型达2.38万元/㎡,这波操作,老牛看来更像是一种试探。


同样,对比一下西区临深片区的主流选择,卓越东部蔚蓝海岸、珠江四季悦城、金地天润自在城、美茵河畔、中南林间漫、泓泰花园、丰谷天玺、小时界等等,在售均价仍在1.4-1.6万元/㎡。


至于澳头片区,秋谷海生活园,3#栋备案均价高达1.9万元,但仅有该楼栋在整个楼盘项目中定位为度假旅游,且户型均为45-80㎡海景公寓,配装修及酒店托管,相比距离更远的霞涌同类产品如泡泡海等,这个价格不高。这种旅游度假产品,无法与纯居住型产品类比,也无标本价值。


而澳头主流在售楼盘,如合生滨海城、伟业兰廷湾、悦玺公馆、格美公馆、丰泽楼,均价仍在1.1-1.5万元/㎡之间。


回头再说惠阳,除了淡水惠州南站片区的星河丹堤,以及新圩临深片区的牧云溪谷、隆腾盛世等个别楼盘接近2万元/㎡,其余绝大部分楼盘均价都在1.25-1.55万元/㎡之间。


所以,综上所述,客观情况是,惠阳大亚湾目前还未到“集体破2”的阶段!


4、“集体破2”仍需时日


平心而论,惠湾楼市迟早会整体站到“2字头”,这已在意料之中。问题是,时间早晚。


与深圳坪山一路之隔,一边是4字头,一边还未整体到达2字头,明显的价格落差,总会有弥补的时候。


楼市的价格,体现的是城市的价值!惠湾与深圳坪山相比,经济、交通、人口、发展势头、城市建设执行力等等,差距也很明显。


虽然类似深莞惠合作示范区、3+2深圳都市圈等等说法一直以来都热热闹闹,惠州也的确很卖力地全面对标深圳,但相比起来仍显缓慢的城市发展脚步,被搁置的深圳14号线、16号线惠州延伸段规划建设,都让人们对惠湾的楼市发展进程信心不足。


惠湾航拍图


但反过来说,对于被深圳过高房价逼迫到东部置业的购房者们来说,这也算是当下一个不错的置业选择。更何况,如今的惠州已经是全国人的惠州,不限购、低房价、山水宜居、近深圳超一线城市、大湾区重要节点城市,这些标签对北方及周边城市的置业者们,都有足够的吸引力!


惠湾房价“集体破2”,仍需时日!


本文作者:惠州牛浩思 明少


(内容完)


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独家视角 大亚湾 惠阳

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