咚咚地产头条-深圳房地产信息网

惠州[切换]

首页>资讯中心首页> 临深 > 正文

临深涨价、回迁房被抢、公寓疯狂?最近的深圳楼市,请小心

南方楼事 发布时间:2020.08.05 18:13:52
浏览:4276

今天是深圳调控第20天。

有中介向南方楼事吐槽,“不想卖二手房,打算主攻新房。”

于是,公寓、临深新房以及回迁房......有什么卖什么。

还有人为了卖学区房,手动帮学校设计喜报并发朋友圈,被知情人士吐槽......


图源 微博


中介们凭着自身的业务能力,带火了公寓和临深市场。

昨天(4号)开始,惠州临深不少开发商又被曝出“封盘”,部分楼盘取消折扣,有的还上调价格......

在暗地里进行的回迁房买卖,也悄悄火了起来,新政后一个指标直涨7000元/㎡。

但别冲动,真相往往不是表面看到的那样。

市场究竟如何,下面我们一一道来。


01

“带领”公寓,站上C位

715新政之后,住宅市场冷淡,深圳公寓终于站上C位。

南方楼事采访多位经纪人,他们都表示:715新政后很多人房票没了 ,所以只能卖公寓这类不限购产品。

而且7月31日住建局发布通知:深圳全市将停止新的商务公寓项目审批。

让公寓市场再添一把火。


01

摁”不住的公寓市场

要说有多火,从中介电话推售以及发朋友圈的频率能看出一二。

以南方楼事自身为例子,新政后,接到电话推销最多的产品是北站和前海的某某公寓。

并且,朋友圈里中介们默契地刷屏各大公寓项目。




图源 朋友圈


有人以为这只是中介在造势,其实不尽然。

深圳湾片区有资深中介告诉南方楼事,新政后线下带看公寓的人数上升。

以北站的某某公寓项目为例,项目开放样板间后的第一个周末,售楼中心人满为患,现场火爆。




该中介表示,“不光是看公寓的人多了,而且成交也十分火爆,新政后上升20-30%左右。”

还是以北站的某某公寓为例,项目共1036套商务公寓,7月29日开盘在线上选房。

当天晚上就有中介发朋友圈表示,两分钟就锁定了986套房源。

但很快,这条朋友圈就消失,并且流出一张图片:禁止转发该文案和截图。

据南方楼事8月4日致电售楼部了解得知,开盘当天卖出三百多套,目前除了38㎡的小户型,其他户型都有房源可选。(具体情况以开发商口径为准)

图源 朋友圈


加上7月31日,深圳住建局发布一则重大通知:深圳全市将停止新的商务公寓项目审批。

一时间,中介们迅速在朋友圈开启“洗脑”模式:公寓是稀缺品啦!

并表示现在是入市购买的最佳时机,“越是没有,对现存产品越是利好,现有公寓会成为抢手资源。”




公寓新政出来当晚,南方楼事在多个粉丝群内提问:大家还会不会去买公寓。

绝大部分粉丝表示:不买。

可见,对于公寓市场,大家都很拎得清。


02

“涨不动”的深圳公寓

有人说,不管怎么看都觉得今年的调控是利好深圳公寓。

利好或者利空我们暂且不谈,但有一个问题值得深思:深圳公寓真的值得买吗?适合哪类人群买?

南方楼事认为,公寓不适合第一次上车的小白和资金实力薄弱的投资客入手。

首先,大部分公寓产品很难脱手。

一些买公寓自住的购房者,无非是看到公寓不限购、均价低并且公摊面积小。

但,我们建议不买的理由有无数个,比如产权时间短、税费高、商用水电、不带学位、带学位积分也很低等等。

最最关键的是:大部分后期难以脱手。

如果遇到什么事,急需套现,你大概率只能挂出低于市场价格才容易脱手,因为需求少。

南方楼事接触到的一位读者,早期因为预算不够,在西乡买了一套商务公寓过渡。

原本打算今年把公寓卖出去,然后用这笔钱买住宅,万万没想到挂出去的房子无人问津。

他表示,禁止审批商务公寓的政策出来后,才有一点儿卖出去的希望。



其次,大部分公寓涨幅低。

众所周知,跟住宅涨幅相比,深圳大多公寓涨幅平平,并且还有很多呈下降趋势。

以位于南山科技园的某公寓为例,楼盘距离地铁科苑站仅300多米。

从贝壳历史成交价来看,93.5㎡的户型今年1月成交单价8.6万/㎡;2016年12月成交单价7.8万/㎡。

三年多涨幅9.8%。

图源 贝壳


反观二手房涨幅,据贝壳数据显示,科技园二手房贝壳指数一年就上涨32%。

图源贝壳官网 数据截止8月4日


再来看位于福田香蜜湖板块的公寓项目,距离车公庙地铁站700米左右。

但从贝壳的历史成交情况来看,楼盘的成交情况并不活跃,从2018年6月至今只有5套成交。

图源 贝壳


从佛系老道统计的数据显示,2房成交单价呈比较平缓的上升走势;3房走势类似2房,但上下涨跌波动走势较大,进入今年成交单价滑落明显。

图源 @佛系老道SZ


除了举例的这两个公寓,深圳还存在很多涨幅不及住宅的公寓产品。

这也是为什么前面说,不建议资金薄弱的投资客入手。

因为这类房产多数处于横盘或者较低的升值状态,并且持有成本高,所以我们不建议只是有点闲钱的投资客入手。

如果资金雄厚,我们建议你购房高端的商务公寓,这种类住宅产品户型优质价值较高。


02

包揽惠莞中等临深“业务”

除了卖深圳的公寓,中介们还包揽起了临深业务。

也是在新政之后,南方楼事的朋友圈很多中介改了微信名:XXX深莞回一手楼专车接送。



朋友圈中关于惠州、广州、中山等临深楼盘广告也悄悄的多了起来。




昨天(4号)开始,中介开始转发惠州多个楼盘停盘通知;晚间便发布项目取消优惠政策,多个楼盘要求按备案价出售的信息。

表面上看,临深实火。

图源 朋友圈


事实上,惠州每年都会上演“封盘”、“涨价”的戏码。

新盘开发商联合封盘涨价的剧情,每年都会上演N次。





在2017年,因为这类现象,惠州房管局发表声明辟谣,呼吁大家“自觉维护市场稳定,切勿传谣。”


但从数据上看,在715新政出台后,临深城市成绩很好看。

除深圳外,东莞、惠州、广州网签量无一不环比上涨。(广州市其中南沙成交最高)

据南方楼事统计显示,新政前深圳一手房网签数据1906套,新政后仅成交1572套。

其中惠州成交套数上涨最多,在深圳715新政后一手房网签套数上涨1906套。


以临深大户惠州为例,新政后各片区成交量均上涨。

但相较之下,惠州成交新增套数最多的,并不是惠阳或大亚湾,而是仲恺片区。

临深区域的成交波动,并没有市场气氛那么火热。不过由于网签都有滞后,这仅仅是半个月的情况,大家可再关注接下来这两个月的数据。


“现在去临深买房的深圳客,多以投资为主。”南山科技园片区中介在多次带客户前往临深看房后,得出结论。


她告诉南方楼事,现在投资临深的深圳客,主要有几类人:

1.没有房票但手头有钱的;

2.有房票但手头钱不多的;

3.看好临深城市发展的。


“深圳入场门槛太高,很多投资即便有房票有钱,也不愿意高位买入了。”

新政把各种漏洞堵死,投资客不得不另谋财路。

对于中介,他们也有自己的无奈。

福田香蜜湖片区有中介十分悲观,表示新政出来后觉得自己这份工作已经没有出路。

但大多数人选择坚持。

如果有客户带看,他们就得马不停蹄地转战东莞、惠州、广州等临深城市。

有位深耕深圳楼市近5年的中介表示,最近已经开启双城生活,“一般工作日在深圳,周六周日会带客户去临深。”

然而,哪怕中介宣传得再卖力,这两年惠州的去化周期还是不断在增长。

也就是说,房子太多,比之前更难卖了。

图源 乐有家


03

“带火”回迁房

除了公寓和临深楼盘成交量蹭蹭上涨,回迁房市场也大幅升温。

新政出来后,在南方楼事购房交流群内讨论起回迁房的话题变得频繁起来。


南方楼事购房交流群


宝中片区某中介表示,新政出来后二手房市场淡了不少,开始主攻回迁房。

还是一样的理由,不用名额。

回迁房跟小产权差不多,不同的是购买需要一次性付清款项,而且有旧改预期上涨得更快。

他表示在新政出来后,白石洲、沙井等一些回迁房直接涨了7000元/㎡。

以沙井东塘街某回迁房为例,6月份中介表示单价是4.2万/㎡,很多户型可以选择。

但在新政出来后,已经涨到4.5万/㎡,并且很快卖完。


中介表示为了生计开始涉及各种房源,也是为了更好的服务客户,买到心仪的房子。

“购房者也知道回迁房有风险、不安全,但是想要上车的人依旧很多。”

这里南方楼事简单给大家科普回迁房。

回迁房是旧改时开发商赔给回迁户的房子,一般在建设完成后交付居民,但旧改时长不确定,长达7-8年的都有。

比如南山科技园的大冲都市花园和大冲城市花园,都是开发商在旧改后赔给村民的回迁房。

图源贝壳官网 数据截止8月4日


而在这里,需要提醒大家。上文中说到,中介卖的回迁房,只是一个指标。

也就是在房子还没有旧改前,业主和开发商之间的私人商业协议,没有得到房管局的认可。

如果购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易,属于私下交易,是不合法的行为。

后期发生纠纷,购房者得不到任何法律保护。


新政后,每每看到中介朋友圈,都会有一种万物皆可卖的即视感。

不管深圳出啥政策,似乎到了中介这儿都是利好。

这一切的背后,是许多中介的无奈——失去客户。

宝中片区的中介朋友自嘲表示:原本希望政策尽早出台让二手房业主静一静,没想到出来后直接是我们放假休息了。

“业主不卖,购房者不买,调控还这么严厉。”

跟一些失去房票的购房者一样,许多中介也在经历着调控带来的阵痛。

但顽强的他们,仍在谋求生路,有啥卖啥。


分享:

相关阅读

深圳房地产信息网

电话:83774745(新房广告业务)/ 25327824(二手房业务)/ 83680819(地图业务)/ 83468529(家居装修业务)

13682490072(保障房业务)/ 83591626(城市更新业务)/ 83662670(海外地产业务)/ 82870529(品牌合作)

18926500181(家在广告)/ 15323892714(会员商家) / 18027662535(亲子教育)/ 13723703116(汽车频道)

19925215717(二级目录、技术合作)/15012771668(旅游频道)/ 83680534(新媒体)/ 83684400(其他)

传真:83680527   

法务部 座机:0755-83684400 邮箱:yituzx@163.com

地址:深圳市南山区高新南九道10号深圳湾生态园10栋A座14-15层

深圳市易图资讯股份有限公司 版权所有,未经同意请勿转载

ICP备案号:粤ICP备10068813号

粤公网安备 44030402000760号

深圳市市场监督管理局企业主体身份公示

手机看头条

手机看头条

咚咚找房公众号

咚咚找房公众号