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直接影响惠州人的房子!房贷政策变化+契税税率调整

惠州资讯中心 发布时间:2020.08.14 14:44:56
浏览:2434

来源:惠生活go


相信很多人每天起床第一件事就是算下自己还欠银行多少钱??说到房贷最近大家讨论的热点就是到底要不要转?那到底是转什么呢?


其实就是从去年12月,央行就宣布推进存量浮动利率贷款定价基准转换,老的浮动利率贷款的定价基准将可以转换为LPR。就在大部分贷款人仍在纠结观望之时,8月12日,工行、农行、中行、建行、邮储银行五大行均发布通知,自8月25日起,将分批对符合条件且尚未办理定价基准转换的个人商用房贷款转换为参考LPR的浮动利率。


此前,交通银行以及招商银行、民生银行、兴业银行等一批股份行已发布类似的批量转换公告。


五大行公告全文如下:


中国银行

中国建设银行

中国邮政储蓄银行

中国农业银行

中国工商银行


那么,什么是LPR?


根据央行此前通知,有商业住房贷款的“房贷一族”,需要在今年3月1日至8月底期间,在LPR和固定利率间作出选择。3月以来,已有不少用户收到银行短信,提醒转换房贷利率。


不过,记者日前对多家国有大行调查发现,其广州地区客户中,主动选择转换的客户只占20%左右,大部分人仍未主动进行选择。而已做选择的客户中,选择转LPR为定价基准的占了绝大多数。还有很多人,估计对LPR的概念还是一头雾水吧……那么现在我们来快速的了解一下!


提问者

1、什么是贷款基准利率?什么是贷款市场报价利率(LPR)?


专业解答


贷款基准利率是由中国人民银行不定期调整并公布的贷款指导性利率。


LPR是由具有代表性的报价行,根据本行对最优客户的贷款利率,以公开市场操作利率加点形成的方式报价,由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算得出,为银行贷款提供定价参考。


简单的说,LPR是由银行报价形成的利率,相较贷款基准利率,LPR灵敏度更高,更能反映资金的市场供求关系和价格水平。

自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率均需要以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。存量浮动利率个人住房贷款从2020年3月1日起开始转换为参考LPR定价基准,原则上应于2020年8月31日前完成。

提问者


2、什么是定价基准?商业性个人住房贷款(以下简称“房贷”)参考LPR定价与参考贷款基准利率定价有何不同?


专业解答


浮动利率贷款一般需要参考一个定价基准,定期调整其执行利率。房贷参考贷款基准利率一般表示为“贷款基准利率×倍数”(例如,5年期以上基准利率为4.9%,若合同约定9折基准利率,则实际贷款利率为4.41%;若合同约定基准利率上浮1.1倍,则实际贷款利率为5.39%)。


房贷转换为参考LPR定价后,利率的表示方式将变为“LPR±点差” (例如,5年期以上LPR为4.8%,若合同约定加30个基点,则实际贷款利率为5.1%;若合同约定减5个基点,则实际贷款利率为4.75%;若合同约定与5年期以上LPR持平,则实际贷款利率为4.8%)。


提问者


3、哪些房贷需要转换定价基准?


专业解答


需要转换定价基准的房贷应同时满足以下几个条件。


一是2020年1月1日前已发放,或者已签合同未发放;


二是参考贷款基准利率定价;


三是采用浮动利率定价。


需要注意的是:纯公积金个人住房贷款以及利率水平不变的固定利率个人住房贷款不需要转换。


提问者


4、存量公积金组合贷款如何转换?


专业解答


存量公积金组合贷款中的浮动利率商业性个人住房贷款需要根据个人意愿转换定价基准,公积金贷款仍按原公积金贷款利率政策执行。


提问者


5、可以多次转换房贷定价基准吗?


专业解答


您可以与银行协商确定将房贷定价基准转换为LPR,或转换为固定利率,但您只有一次选择权,转换之后不能再次转换。


提问者


6、我的房贷是否只能转换为参考LPR定价的浮动利率贷款呢?


专业解答


不一定!


如果您的贷款是参考基准利率定价的浮动利率贷款,您有两种转换选择:一是将房贷转换为参考LPR定价的浮动利率贷款;二是转换为固定利率贷款。


提问者


7、若选择转换为参考LPR定价后,如何计算加减点数值呢?


专业解答


根据中国人民银行的相关规定,商业性个人住房贷款的加点数值等于原合同执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR(1年期4.15%;5年期以上4.80%)的差值(可以为负)。


例如,若您的房贷原定价水平为基准利率上浮5%,也就是说当前执行利率为4.9%*(1+5%)=5.145%,而2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%,那么切换时您的贷款利率加点就是5年期以上LPR加34.5个BP,即5.145%-4.8%=0.345%。


若您的房贷利率是基准利率打9折,当前执行利率是4.9%*0.9=4.41%,那么切换时利率加点就是5年期以上LPR减39个基点,即4.41%-4.8%=-0.39%。


提问者


8、LPR最近一直在下降,房贷利率可以每月调整吗?


专业解答


不可以!


新发放房贷利率重定价周期最短为1年,也就是每年最多只会调整一次,所以不会每月重新定价。具体房贷利率什么时候调整取决于合同对重定价周期的约定。


(例如,您和银行约定的重定价日为每年的1月1日,重定价周期为1年,那自下一年重定价日起,你的贷款利率会变更为最近一期(即2020年12月)公布的相应期限LPR加基点数,若此时LPR已经降低了,您在2021年全年即可享受新的执行利率水平,以后每年都依此类推。)


提问者


9、存量浮动利率房贷从什么时候可以开始转换?


专业解答


根据中国人民银行的规定,从2020年3月1日起,金融机构开始开展存量浮动利率贷款定价基准转换工作,原则上应于2020年8月31日前完成,银行会通过官网、短信、电话、邮件、手机银行等多种方式通知您进行转换,具体请留意各银行公告或向银行咨询。


选固定利率还是浮动利率?


看到这里,你的选择困难症是不是犯了?


那么,到底是接受批量转换为LPR还是选择固定利率好呢?


我们再来看看专家怎么建议!


有银行人士举了例子介绍道,假如目前执行的是贷款基准利率(4.9%)打9折,即4.41%。如果转换成LPR,原合同利率与2019年12月份LPR的差额为(4.41%-4.80%=-0.39%),这意味着合同剩余期限内,房贷利率转为LPR-0.39%,“-0.39%”这一加点数值是不变的,未来房贷利率则看LPR的涨跌,LPR涨房贷利率涨,反之则降。


如果借款人选择转为“固定利率”,那么在整个合同的剩余期限内,房贷都将执行4.41%这个利率。


说到底,是选固定利率还是选择浮动利率,关键看LPR走势。目前,最新的1年期LPR报价为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,其价格已连续三个月“按兵不动“。自去年8月LPR报价机制改革以来,至今年7月共报价12次。其中,1年期LPR下降过4次,分别在去年9月、11月和今年2月、4月,分别下降5bp、5bp、10bp、20bp;5年期以上LPR共下降过3次,分别在去年11月和今年2月、4月,分别下降5bp、5bp、10bp。


“对于借款人来说,不管是选择固定利率还是“LPR+加点”浮动利率,都面临着利率风险。”民生银行首席研究员温彬表示,目前LPR是下行趋势,所以如果选择了LPR浮动利率,房贷成本会较之前减少。但是,未来,如果LPR利率一旦出现回升,房贷利率则会上升,甚至有可能超过以前的月供成本。


温彬进一步指出,短期来看,未来两三年,利率还是保持下降的趋势,但是,LPR是分1年期和5年期以上的,房贷大多是与5年期以上LPR利率挂钩。利率下降更多是倾向于1年期LPR利率,而由于国家政策是保持房地产市场总体平稳,因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。另外,中长期LPR走势,由于受到形势变化、通胀水平、就业水平、国际收支水平等多因素影响,目前难以预测。


因此,温彬建议,可根据自身情况,以及贷款价格、贷款期限,贷款余额等,综合选择更适合自己的还款方式。“如果是此前的房贷利率价格折扣力度大,月供剩余时间比较长的话,可以选择固定利率,有助于锁定月供成本,也便于做好家庭的收支安排。而如果月供剩余时间较短,贷款余额也不大,LPR一旦反转,可以通过提前还款方式来规避利率波动的风险的情况,则可以选择浮动利率。”


郑大源认为,从近20年的房贷利率走势看,4%上下的实际利率属于低位,而高位是在2007年下半年出现的7.83%。但他认为,未来三五年内,LPR下降的可能性更大。


“现实中,或因新买房的需要、或因不想背债务的心理,多数人最终还是会选择提前还清房贷的,因此判断LPR走势不用想太长远,只用想着五年左右的时间即可。”郑大源建议选择转浮动利率,由于目前5年期以上LPR相比去年底已累计下行了15个基点,如此一来,等下一个重定价日到来时,就能享受到当前LPR利率下行带来的降息。


记者计算得出,如果是100万贷款本金、30年等额本息的按揭贷款,按照今年5年期以上LPR累计下行15个基点计算,购房者月供可以减少约90元,合计30年能减少利息大约32400元。


融360大数据研究院分析师李万赋表示,


距离截止期限不到一个月时间,


建议没选的客户尽快决定,


以防被动接受银行的默认选项,


后续带来麻烦。


跟大家说清楚了房贷变化


再顺便提一下契税吧!


8月11日,十三届全国人大常委会第二十一次会议闭幕,契税法经表决通过,将于2021年9月1日起施行。


契税法按照税制平移的原则,将现行有效的契税免征政策予以明确,规定婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属,法定继承人通过继承承受土地、房屋权属,免征契税。


此前契税法草案授权国务院根据经济社会发展需要可规定其他减免税情形,但未明确具体范围。契税法细化了这一授权条款,进一步明确了关于减免征税情形的范围,规定国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可免征或减征契税,报全国人民代表大会常务委员会备案。


以下为全文:


中华人民共和国契税法


(2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)

第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本法规定缴纳契税。

第二条 本法所称转移土地、房屋权属,是指下列行为:

(一)土地使用权出让;

(二)土地使用权转让,包括出售、赠与、互换;

(三)房屋买卖、赠与、互换。

前款第二项土地使用权转让,不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。

以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的,应当依照本法规定征收契税。

第三条 契税税率为百分之三至百分之五。

契税的具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

第四条 契税的计税依据:

(一)土地使用权出让、出售,房屋买卖,为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款;

(二)土地使用权互换、房屋互换,为所互换的土地使用权、房屋价格的差额;

(三)土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为,为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。

纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的,由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

第五条 契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。

第六条 有下列情形之一的,免征契税:

(一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施;

(二)非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助;

(三)承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产;

(四)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属;

(五)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属;

(六)依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

根据国民经济和社会发展的需要,国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税,报全国人民代表大会常务委员会备案。

第七条 省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税:

(一)因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用,重新承受土地、房屋权属;

(二)因不可抗力灭失住房,重新承受住房权属。

前款规定的免征或者减征契税的具体办法,由省、自治区、直辖市人民政府提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

第八条 纳税人改变有关土地、房屋的用途,或者有其他不再属于本法第六条规定的免征、减征契税情形的,应当缴纳已经免征、减征的税款。

第九条 契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

第十条 纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

第十一条 纳税人办理纳税事宜后,税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记,不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的,不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。

第十二条 在依法办理土地、房屋权属登记前,权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的,纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款,税务机关应当依法办理。

第十三条 税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。自然资源、住房城乡建设、民政、公安等相关部门应当及时向税务机关提供与转移土地、房屋权属有关的信息,协助税务机关加强契税征收管理。

税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息,应当依法予以保密,不得泄露或者非法向他人提供。

第十四条 契税由土地、房屋所在地的税务机关依照本法和《中华人民共和国税收征收管理法》的规定征收管理。

第十五条 纳税人、税务机关及其工作人员违反本法规定的,依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关法律法规的规定追究法律责任。

第十六条 本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。

说了这么多,

小编想感慨一句

我缺的是房子吗?

我缺的是钱!


来源:国家税务总局官方网站、经济日报、中国人民银行、广州日报、东莞时报,惠生活go微信综合整理。


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