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715新政满3个月!从“腰斩”的二手房成交量看深圳楼市真相

楼市大事 发布时间:2020.10.15 09:46:30
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今天,刚好是7.15调控政策执行满3个月!


深圳楼市在这个特别的第三季度经历了什么?


娟子从深圳市房地产中介协会(以下简称深房中协)这一段时间的月、周数据中发现,第三季度可以说是整个2020年深圳楼市的转折点!


专题阅读>> 7.15新政后,还原真实的深圳二手房市场——深房中协



深房中协每月发布的月度统计数据显示,从6月到10月初,深圳楼市历经了“高歌猛进”到平稳回归,先来看下这几个月一、二手房市场的数据:


1、二手房从“高歌猛进”回归平稳


6月份的楼市,深圳楼市在经历了5月份震荡调整之后,6月份全市二手房网签量再度“破万”,环比5月份网签量上涨23.8%,同比去年同期则大幅上涨107%。


而7月份,在新政前期传闻的刺激下,深圳7月初的楼市可谓是“高歌猛进”,值到调控“靴子”落地,市场成交量才“戛然而止”。


但即便如此,7月份全市二手房网签量达到了21317套,创下历史新高!环比6月1.3万套的网签量上涨57.9%,同比去年7月的网签量更是跳涨144.8%。


到8月份,深圳全月二手房网签量共计7178套,环比7月网签量大幅下滑66.3%,同比2019年8月份下滑12.6%。


9月份深圳二手房网签量共计7489套,环比8月网签量小幅反弹4.3%。

 

 


刚刚过去的十一黄金周,数据显示,深圳二手房单周成交回落近70%,主要是目前来说,传统的节假日已成为楼市成交的淡季。


深房中协认为,相比7•15新政后市场反应最为剧烈的8月份,9月二手房网签量相对已企稳,甚至还出现小幅反弹,说明市场经过两个多月的消化,对新政的影响已逐步适应。


而对于10月初成交大幅下滑,深房中协用了“非趋势性”下滑来表示,假期结束后,成交量会回归平稳。

 

2、一手房市场现高热情的“打新潮”


 今年以来,因疫情原因,深圳一手房成交套数在2月份为低点(830套),后在3-7月成交量持续维持多月在3000多套左右。


7.15新政后,一手房市场出现了反转,8月份一手房成交套数破4000套,而9月一手住宅共成交4871套,环比上涨19.5%,同比去年同期2823套的成交套数,更是大幅上涨72.5%。

 

 

(数据来源:深圳市住建局)


深房中协分析认为,主要的原因在于下半年新房拿预售速度提高,尤其是8月份后,住宅供应迎来深圳新房市场的小高峰,缓解了此前新房市场供需紧张的态势。


另一方面,新批售项目的总体定价较为合理,甚至不少宝安、南山、光明等西部热点片区的新房项目低于周边二手房的价格,形成了一二手价格倒挂现象,吸引了大量购房群体参与“打新”潮。


可以预见的是,“打新”潮仍会持续,据深圳住建局9月30日公示的“2020年深圳商品住宅和商务公寓房源信息情况”显示,今年还计划入市的住宅及商务公寓项目64个,预计供应房源面积为300.78万平方米,35881套,其中:住宅247.67万平方米,26909套;商务公寓53.11万平方米,8972套。


对于今年的最后一个季度的买房客来说,买新房无疑是一大利好。那么,可能对二手房的成交量仍会有一定的冲击影响。


3、热点区域降温,刚需片区成市场主导


随着新政的影响,深圳二手房成交片区也发生了细微的变化,以往成交的热点片区网签量的占比有所下降,而价格较为“刚需”的龙岗片区成交占比进一步上升。


据深房中协统计的各区二手房网签数据显示,9月份龙岗、罗湖等刚需主要集中的区域网签量占比不断上升,分别达到31%与17%,仅两区的网签占比就达到全市二手房网签量的一半。


与此形成鲜明对比的则是南山、宝安、龙华为代表的热点片区网签量占比则呈现持续下滑的态势,占比分别为13%、16%、4%,三个热点区域的网签占比占全市的比重仅占3成,同时也远低于去年同期水平。


 

(数据来源:深房中协中介标准指数)

 

715政策后,刚需客不受影响


 715新政于深圳的楼市影响来说,还是比较明显的,从根本上抑制了一部分投机客;另外也让一些置业者开始选择暂时观望。


尤其是目前深圳的新房市场,认筹登记、公证摇号选房均是优先于“无房客”。


715新政一方面从落户及社保年限直接掐掉一波购房客,要求深户家庭(含单身人士)在深落户满3年且需要连续缴纳3年社保或个人所得税才能获得购房资格;而非深户家庭(含单身人士)需连续缴纳5年社保或个人所得税才能获得购房资格。


另外,对离婚购房进行限制,“夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”;到此,想通过离婚实现低首付买房,或者离婚来获取买房资格的方式已经没有用了。


此外,个人住房转让增值税片免年限2年改5年,使得不满5年的房产成交税费大幅增加。


 

这一波操作对刚需客来说影响并不大,而对投资客是多方的打压。政策执行到目前刚好3个月,715调控政策的影响正如深房中协所预测的两阶段:


第一阶段为政策剧烈反应期,即成交量在短时间内将会大幅度下跌,同时,中介带看量也会明显下滑;如715政策后的半个月。第二阶段为政策消化期,即一般自新政发布起2-6个月


目前来看,二手房受政策的影响已然非常明显,网签及带看都相比新政前直接“腰斩”。但价格方面,目前短期内二手房业主依然强势,降价的声音较少;有个别片区如光明的二手房挂牌均价有明显回调,其它片区却有小幅上涨。


9月10日,三部门联合发文,建立婚姻信息查询机制,完善住房贷款管理,严堵“假离婚”买房,短期来看,未来的深圳的楼市政策会越来越趋于收紧。

 

中介从业人员发生了怎样的变化?


8月份开始,二手房网签量7178套,环比7月网签量大幅下滑66.3%,同比去年7月份下滑12.6%,新政对于市场降温的效果立竿见影,同时对于中介行业来说,也是一波冲击。


二手房市场行情急转向下,企业从业人员的稳定性面临着巨大挑战,据深房中协数据显示,从问卷的结果反馈看,只有6%(13份)的企业反馈人员稳定。


94%的企业反馈会出现人员流失情况,其中31%反馈会出现较大规模离职现象

 

(数据来源:深房中协中介标准指数)

 

根据深房中协统计,8月份深圳市星级经纪人员50561人,环比7月的51646人,下滑2.1%,但总体上看还算平稳。

 

(数据来源:深房中协中介标准指数)

 

然而,新政对于行业的总体影响遵循“循序渐进”的规律,即最先受到冲击的是市场成交量的短期下滑,其次,随着时间的推移,新政的影响会逐渐向行业渗透,这一特征,在星级从业人员新人占比变化方面,已有所体现。


根据深房中协统计,6月份(1月份由于延续去年“豪宅税”新政,导致行情较活跃),深圳市星级经纪人员“新人”的占比是复工以来最高点,达到56.7%。


而715新政后,星级经纪人员的新人占比开始呈现持续性小幅下滑态势(见下图)。

 

(数据来源:深房中协中介标准指数)

 

   可以预见的二手房市场,成交或长期维持在低位小幅波动的范围内运行,而对于此前大量涌入的“新人”而言,由于行业经验、客源、房源的积累是其短板,这种行情的持续,必定会给其带来不小的生存“挑战”。


对此,深房中协预测,未来,如在调控政策导向不发生大的变化前提下,深圳中介行业星级从业人员的规模或将经历一场“大浪淘沙”,星级人员从业总体规模或将呈现出一定程度的减少,全行业也应对此要有所心理准备与应对。


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