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东西部大pk:光明30年后才像样?坪山5年后靠14号线腾飞?

房市杂谈 发布时间:2020.10.18 06:54:30
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最近,【家在】网友@张小兵弟弟发帖《为何东西部分化那么严重》引发了网友热烈的讨论。


@张小兵弟弟表示,西部的楼盘,均价在4.9万的新盘都快到东莞了,凤凰城新盘价格都上5.6万了,但是置业者追着买,相反东部却冷冷清清,均价3万多的新盘,却没有人讨论。不禁感叹,楼市东西分化真的这么严重吗?


帖子一开,在当下深圳楼市最热的话题下,网友们唇枪舌战一下垒了400多楼,这么精彩的帖子,小编特意将经典讨论做了整理,看看在深圳网友眼中,中西部楼市为何为分化,又怎样会发展呢?


深圳东西部楼市为何分化?


为何深圳东、西部楼市在短期出现分化呢?网友们对这个话题可以说非常有自己的想法,从产业、交通、就业、资金走向等很多方面进行了自己的分析,道理对不对很难说,但不可谓不精彩。


1、要看老大哥强不强?网友:新深圳人不再为罗湖买单


@haibo511:宝安是受南山需求外溢,龙华是受福田需求外溢,龙岗是受罗湖需求外溢,楼主对比一下南山福田罗湖的房价,自然就得出结论了,福田没有衰落,所以龙华房价也不低,衰落的是罗湖!抛弃全局观,只拿宝安和龙岗比就有点傻了。


@逛网的鱼:罗湖目前是深圳租售比最高的地方,性价比相当不错。可能唯一的缺陷就是深圳发展太快,年轻的有钱人喜欢新的事物,新的有想象力的区域。比如宝中这种网红区,光明这种一片空白的区域,罗湖沉淀了一批老的深圳人,新的深圳人不大愿意为罗湖这个老区域买单。


@点点爱在深圳:罗湖居住,福田工作20年了,由于工作性质深圳到处跑,目前为止,罗湖、福田的街道整体整洁干净,区内循环良好,堵车比起新开发的区域,堵车好太多。


老小区人车不分流,车位有限,因为这些才导致房价上不去,但不能抹掉其它的配套完善,我住罗湖20年了,因为买的早,有固定的停车位,周边的有山、有水、有绿道、医院、学校、商业都不缺,我孩子从幼儿园到高中都在家门口说明一个问题。所以一直感觉真的宜居。


@Lanadelrey:还有一个问题是罗湖几乎没有新盘,有也是很少量啦。也许近期可以入市的就只有京基水贝和华润笋岗,实在太稀缺了。


2、要看就业机会多不多?网友:龙岗就业机会与规划脱离


@789109:短期看政策,长期看规划,最终还是看就业机会。


宝安gdp现在低于龙岗,但是有南山和福田的就业机会,也有政策和规划,也就有了gdp增长的希望。


龙岗一方面没有太多的政策,另外坂田gdp可以,福田、南山也可以提供就业机会,但是龙岗以前不重视,现在重视的时候,已经没有土地了,不可能有太多的规划,布吉以前也是没有规划,更没有土地,将来也不会有更好的规划。


房价都是靠罗湖、福田提供的就业机会供着。龙中、大运这两个龙岗核心地方,规划好,但是自身能提供的就业机会不多,又离福田、罗湖、南山比较远,但是好在有规划。所以龙岗就有点就业和规划有点脱离。另外光明其实也是属于比较偏远,目前来说没法提供就业机会的地方。但是有政策,还有空地,也就有了规划,将来就有可能提供大量的就业机会。


3、要看邻居给不给力?网友:长安、虎门、大岭山有很强造血投资能力


@fu009:产业分化。西部是东莞+宝安的硬件制造搭配南山的软件设计,东部的产业是什么,光看一个惠州临深一片区域,有什么集群的产业能和东莞临深的产业配套可比?不是一个量级;产业落后,从业人员少而且收入不高,带来的需求自然分化;基建分化。


@吵架也要有逻辑:但是西部的长安虎门大岭山,甚至中山,自己就有很强造血投资能力,是相互促进,和东部惠州完全不一样


4、产业、重量级配套多不多?网友:龙岗缺少国家级项目


@wasdhnjm:龙岗缺少国家级项目,普通的大项目不少的,大运场馆、深港中心、港中文,这些在整个深圳都是最顶尖的项目,哪怕放到北京上海,也是不弱的,但还是缺少前海或科学城这种国家级规划。


@月光兔yoyo:西部有南山科技园,产业多,有自贸区,有机场,有港口,西部地铁线多通车早,高速多,西部离东莞,广州和中山都更近,爆点多!东部产业不够聚集和规模,东部公路交通不好,地铁也才一条3号线(最近多了10号线也才到坂田和平湖),不过相信过几年东部会随着这些改善补涨的。


5、资本角逐问题?网友:西部临近港湾,注定未来几十年繁华地


@dreamtaste:东西分化我觉得资本尤其是大资本角逐方向的问题。毕竟西部临近港湾,注定是未来几十年最繁华的地方。而东部属于相对偏远的地方。从房价上就体现很明显。承认西部领先东部,毋庸置疑。


但从普通居家通勤过日子上来讲,只要能够满足基本通勤,教育,居家,其实过日子差别不大。做人,也没必要攀比,活在当下,知足常乐。从这个角度看,东部适合刚需自住,心态调整好,也能风和日丽。


深圳未来楼市哪里是热点:

光明科学城太远,可能要2050年才像点样?

未来5-10年,坪山、平湖楼市将腾飞?


目前深圳楼市东西部分化明显,是不争的事实。但是,很多网友也表示,在未来的时间,随着东部一些大的产业和配套的落地,东部仍有改善空间。


对于未来楼市热点地区,网友讨论最多的是光明和东部:


1、光明探讨A面:要么科学城,要么南山、福田睡城保底,都挺好


@黑霞子:宝安全球最大的会展中心都快建成了,物流巨头、产业也慢慢跟着聚集;光明的国家级的科学城落地是相当快,一些大型科学实验基地都在建设、一些大型企业开始在那边建设总部、几个大学建设相当快、中心区落地也不错。看什么都把眼光看远点。龙岗除了华为,产业也不少,但毕竟比较传统、聚集性也不强,缺乏后劲。


@吵架也要有逻辑:不要只看科学城规划,光明去南山确实相对龙岗过去方便啊,免费的南光高速,关键现在南山是核心,离南山近,交通去南山方便的住房需求更大啊,再拿布吉对比福永沙井,走广深高速或者107国道到南山比布吉过去南山更快吧,不要看布吉更靠近关内,关键是不靠近南山。


@水般平淡:光明能不能行,就看地铁五期有几条光明线,除了18号线,如果6支独立成线并南延和29号线能再进其一,光明未来可期


@十一点五年:光明科技城凤凰城片区是未来深圳最好的地方,一张白纸全部最好最顶级的配套。


@youdanger:有了6号线和13号线,半小时至50分钟到福田南山光明科学城,成则科学城,不成则南山福田睡城,保底半小时至50分钟睡城,也不错。


2、光明探讨B面:科学城太远,可能要2050年才像点样?


@逛网的鱼:大家太高估这个科学城了,深圳找不到标的,可以对标一下北京规划的科学城,区域位置差不多,因为是大装置,都是放在很偏的地方,要说逼格,北京这个更高,毕竟已经实打实的有中科院大学上万人入驻,这比一个光明中山大学入驻可牛逼多了,你再对比一下房价。


怀柔科学城定位:着重基础性科学研究,建设世界顶尖大科学装置2017年大动作:两项大科学装置和五个科技交叉研究平台启动建设房价:2万~3万。


说白了,光明跟坪山套路一样,被炒得厉害而已,后面光明大批量商品房一落地,我们再来看看。


(这里把单独一条另外一名反驳的网友放一起,大家好分析)


@aswar:北京面积1.64万平方公里,有8个深圳大。怀柔是北京郊区的郊区的郊区,中间还隔着一个大顺义,进趟京城七八十公里,还不如住隔壁河北的近。80km这个距离,都可以从深圳北端到广州南端了吧,完全是两个城市了,而一个城市中心最大的辐射范围很难超过50公里,30公里都已是强弩之末了。光明是深圳郊区,怀柔是北京郊区,同为郊区的两者,能一样吗?



@凯森实业:光明上周地铁开通了,看起来就跟10年前龙岗3号线开通差不多,3号线下来龙岗大道,6号线下来光明大道,开发商沿着地铁线路两边拿地盖房子,光明目前配套有点跟不上,银行也就那么几间,麦当劳这些也就见到一两个,这些东西需要后续商业起来后才会完善,至于科学城,建议去看看规划,要到2050年才像点样,确定还能等30年?


所以光明不是不好,但是需要长时间来等,龙岗中心城各方面已经很完善了。你想有生之年居住好点的话,选龙岗没错,但是如果你是为了下一代,现在可以去光明投资,把资产留给你孩子。


@阿里2002:说的很对,看就业点,未来还能与现在南山、科技园、后海抗衡的唯一区域就是前海了,光明太遥远,前海建设10年都还需要十年,光明等30年后再谈就业吧。


@China2020:现在的光明,怎么让我想到当年炒大运概念的龙岗,红的不要不要的……一样的配方一样的味道。


3、东部第一面:未来5-10年,东部楼市将腾飞?


@布吉一分为四:2022年14号线开通,2023年16号线开通,2025年水官免费,不知道未来三年哪个区有两条地铁开通,龙岗房价便宜吗?还有刚刚公布的两条城际铁路,都是在龙岗交汇,5期的地铁规划,还没有开局龙岗已经赢了。


@骁勇:今年的几条快速城际都是往东部去的,等2025年全部通车起飞了就高攀不起了。


@逛网的鱼:我预想东西部差别不会很大,至少不会像现在这样有一倍的价差。不出意外,14号线一开通,深惠、深大城际一开建,又会有一股风往东吹,比如前海刚成立的前海、东进时期的大运、坪山刚成区时候的坪山、龙华宇宙中心的红山、以及现在红得发紫的宝中、光明,套路都是一样的,大多人刚需只是其中的参与者,跟风者。


@dinghb1981:深圳东进 2025年是第一阶段,2025年后的东部,先说交通;东部快线14号线 大运20分钟到岗夏, 16号线通车龙岗串起来了。东部跨境高速通车,大运过来也就半个小时,2025年水官合同到期也要免费。三条东部城际也快收尾了再说东部中心大运;第一高楼可能还起不来 深圳露台肯定起来了,大运中心的二次改造也完成, 到时候龙翔大道 。东部王炸比亚迪和华为是宝安和光明再过40年都没有的企业。


@黄晓娥jodie呀:西部发展早,东部发展晚,深圳还是多中心发展的,东部未来潜力无限。


4、东部第二面:网友看好坪山、平湖楼市潜力


@13510915969:宝中比龙岗宜居这个我认同,但宝中都10万+了个人看好平湖的位置,东部里最靠近中心的位置,到处都在旧改,拆拆拆,拆的有点慢就是,现在的性价比还马马虎虎,10号线刚通,国际海鲜城1年后开业,深大附属二院21年开业,广深动车,还有深大深惠城际,17号线规划中,外环马上通,过个5年,平湖会有一个不错的面貌应该,一分钱一分货吧只能说,4万多的价格现在。


@坪山南:洼地要慢慢填平,坪山的机会在2022/2023年地铁开通之时,深圳要让刚需看得到希望,都一把搞起来了,那还玩什么。


@活在深圳不容易:我住东部,但东部确实不行,就当前来讲,十年后或许是东部的时间,特别是坪山,5年后会有大发展,但西部还是NO1。


@briget:也别管什么科学城不科学城的了,你就看老百姓住哪里上班方便。光明6号线开通去福田上班,南光高速到南山上班,在建的13号线直达南山,老百姓都是用脚投票的。坪山通14号线的时候,绝对大把刚需去买。


看看分析深圳东西部优劣势强更帖


网友@殊途家园非常详细的分析了深圳东西部发展的利弊,这里小编单独列一条,和大家一起分享下:


本文所指深圳东部包括盐田区、大鹏新区、龙岗区和坪山区,深圳西部包括宝安区和光明区。值得注意的是,龙岗区和坪山区面积(554.83平方公里)仅比宝安区加光明区(553.83平方公里)多1平方公里,前者(297.16万人)比后者(400.05万)人口少近100万人(2019年数据),前者GDP5446.65亿比后者4874.5亿多出10.5%(2019年数据)。盐田区给外界印象主要为盐田港和滨海旅游,大鹏新区给外界印象为滨海旅游和坝光生物谷,两区域由于人口较少(盐田区:24.36万人 大鹏新区:15.82万人)在各区域中显得较为特殊。   


西部情况   


自然地理: 1、地势平坦,存量未开发土地相对充裕。2、大量填海土地,未来仍有填海造地空间。3、临海区域较多,海岸线长达45公里。   


发展现状 : 1、区域发展相对均衡,高新技术企业多,实力工厂多。2、 高等教育现状起点高,目前已引入中山大学深圳校区 、深圳理工大学和深圳创新创意设计学院。3、市政配套设施高大上,高速、快速、机场和地铁配置完善,国际会展中心、国际机场、科学城和大前海宝安中心区等。   


规划定位: 1、大前海概念 2、 海洋经济 3、会展经济 4、 国家综合科学中心   


优势 : 1、区域连接优势突出,北接东莞,隔海与广州相望,跨海连接中山、珠海,内部连接深圳最强区南山、“宇宙中心”龙华,机场方便连接国内外各地。2、 中等规模企业众多,高新企业众多,经济发展活力十足,区域发展相对均衡。3、规划起点高,无论是国际会展中心、海洋新城、国际机场还是综合性科学中心,规划格局宏大,建设标准高,参与单位实力强大,这对后续区域的高水平发展奠定了基础。   


劣势 :1、机场限高因素和噪音。在规划容积率普遍提升面,优势明显的情况下,劣势几乎可以忽略。2、区域连接福田和罗湖区域较东部区域弱势,这个劣势在地铁建设完备的情况下,能够得到改善。   


东部情况  


 自然地理: 1、临海处山岭阻断临海区域平地少,邻居罗湖土地开发强度已非常高。2、腹地广阔,相对平坦,地势略高于临海区域。3、大部分区域水平未高强度开发,部分区域规划超前。  


 发展现状: 1、区域发展差异较大,头部公司强大 ,中小企业支撑度有限。2、世界级大港盐田港和高质量的滨海旅游度假设施。3、国际大学园,目前已引入香港中文大学深圳校区、北理莫斯科大学和深圳音乐学院,另坪山区已落地深圳技术大学。   


规划定位: 1、深圳东部中心 城市副中心 2、深圳都市圈的支撑点 3、世界级大港盐田港 4、世界级新一代信息技术产业集群坂雪岗科技城 5、深圳高新区两大核心之一,坪山高新区。   


优势 : 


1、头部企业实力强悍。龙岗区头部企业华为,坪山区头部企业比亚迪,均可独自支撑强大的产业集群,世界级信息技术产业巨头和新能源汽车新星,两家均涉及重点发展的高新技术领域,未来仍将具有快速发展机遇和广阔的发展空间。


2、科研实力强劲,区域科研设施重点在大企业开展,主攻信息技术、未来技术、新能源、芯片等行业的重量级实验室和研究院众多,科研实力通常以产品和服务形式呈现。


3、腹地广阔,大部分区域开发强度不高,可为重大项目提供落地支撑,具有大量的想象空间。   


劣势:


 1、区域连接性相对弱势,东部毗邻东莞、惠州和汕尾片区,内部连接龙华和罗湖,可接应福田,无论人口数量还是经济实力,对比西部不占优势,在通勤南山这个就业最强区上,东部亦不占优势。由此带来的客观现实是:东部辐射人口数量远不及西部,基础设施规划格局较西部弱势,一个为国家级或者湾区格局,一个为深圳东部格局。


2、 中小企业活力较强,但相比西部地区不占优势,国家级高新技术企业数量明显少于西部。  


 深圳的发展目标是全球标杆城市,未来的每一个区域都将是高质量、高水平发展的承载,深圳东部和西部区域,依据各自位置和自然条件的不同,在基础设施、公共配套、产业布局和经济发展上走差异化发展道路,在你追我赶中实现高水平的均衡发展,是实现城市发展目标的必经之路。


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